本文基于合肥in77总经理丁玉侠女士在第二十三届中国百货零售业年会--2026中国城市商圈更新与存量商业系统调改发展专题论坛的主旨演讲整理

文章摘要：存量焕新，从空间重构到内容运营的持续迭代

存量商业时代已然到来，增长引擎的探寻成为所有商业体的共同命题。银泰商业以合肥in77项目给出了自己的答案——不是简单的物业翻新，而是以“城市高品质立体杂志”为核心理念，从定位、场景、内容、价值四个维度进行系统性重构。

选择合肥，源于对城市势能的前瞻判断。近十年来，合肥城市化进程跃居全球前列，GDP突破1.4万亿，人口去年突破千万，产业成功转型吸引了大量高知年轻人。而在商圈选择上，银泰锚定了天鹅湖政务商圈——“十四五”期间重点打造国际范高品质商圈，“十五五”开年再次被列为提振消费、优化商圈的首选。周边市政府、歌剧院、图书馆、省广电中心林立，合肥最高端的写字楼与别墅住宅集中于此，客群储备深厚。

然而，合肥in77并非一片白纸。这是一个有着12年历史的老旧项目，此前已有三任运营者，改造难度可想而知。银泰接手的核心思路是：不做修补式更新，而做破局式重塑。

• 动线与立面：打破封闭，重构城市封面

项目从整体到细节完成系统性空间重构：外立面拆除全石材封闭墙体，以智能立体屏打造 3D 动态视觉效果，点亮天鹅湖夜景，让建筑成为城市封面；通过调整 14 部扶梯，打通内部关键动线，实现无界通透、引景入室。在此基础上，团队秉持借势而非造景的思路，深度联动绿轴公园与天鹅湖景观资源，构建城湖共生格局，沿湖布局湖景餐饮、社交广场、宠物友好空间，将城市公共生态资源转化为商业核心优势。

“城市会客厅”的定位，也得到了充分验证。项目落成后，这里先后成为安徽省政府、合肥市政府的重要发布会的举办地，更承接了央视春晚分会场、合肥科技春晚等重大活动，建筑成为这些活动的天然背景板。同时，外立面也持续与 Prada 等国际品牌联动焕新，让商业空间成为一本可动态编辑的 “城市杂志封面”，不断输出城市级的时尚与文化表达。

• 空间场景：以微雕琢筑质感，于细节焕新体验

公共空间进行精耕重塑，昔日杂乱闲置的下沉广场升级为多元生活方式策源地，阅读节、咖啡节、宠物友好节、二次元主题活动在此常态化落地。通过拆除 13 部扶梯，商业内部实现空间通透互联，动线效率与视觉体验全面提升。中庭植入约5 米高的生态绿植，将绿轴公园的自然意境延伸至室内；艺术家黄玉龙的主题雕塑入驻后，迅速成为项目标志性打卡地标。

细节营造更见运营功力。卫生间特设观景视野，将天鹅湖景致纳入日常体验；高端餐饮湖景席位凭绝佳视角，在重大活动期间成为全城瞩目热点，引爆城市话题。这些细腻贴心的场景设计，共同构筑起 “精致烟火气” 的体验闭环 —— 所谓精致，并非昂贵材质的堆砌，而是对日常消费场景的尊重、升级与共情。

• 业态内容：首店经济与湖畔生活主张

围绕 “潮奢新地标” 与 “湖畔 in 生活” 两大核心名片，聚焦年轻力、品质感、国际化三大维度，以高规格业态组合推动城市商业能级系统性提升。超 30% 品牌首进合肥，即便在2025 年行业整体收缩的环境下，仍成功引入 16 家国际一线化妆品品牌；同时打造超1000平方米宠物友好空间与湖景高端餐饮矩阵。各类业态并非随机组合，而是紧扣“湖畔生活方式”核心定位，持续强化项目标签，让国际化消费体验真正落地天鹅湖板块。

• 运营创新：内容驱动流程，社群沉淀价值

以“打开湖畔艺术生活”为年度主题，城市级文化活动持续落地，多元艺术 IP 与当代艺术作品轮番登场，为合肥商业赋予独有的人文气质。全年数百场高品质内容不断丰富场景体验，凭借出众的沉浸式质感收获全城人气与优质口碑，牢牢凝聚城市消费目光。

会员体系的革新，更构筑起长效发展优势。围绕咖啡、运动、美妆、户外等多元兴趣维度搭建社群生态，借力本土圈层力量深化大众共鸣，让日常消费与兴趣生活自然相融。跳出传统积分福利的单一逻辑，以同好圈层为纽带聚合优质客群，沉淀深层情感联结，稳固长期消费粘性与用户忠诚度。

• 价值回响：前置运营思维的实践验证

银泰in77真正值得关注的，从不在于外界关注的各类荣誉与官方背书，而是一个更本质的命题：这座沉淀 12 年、历经多轮外部运营更迭的老旧存量商业，如何通过“前置运营”思维实现破局焕新。

在城市更新的大背景下，存量空间的迭代升级，远比全新开发更具参考意义。既要突破原有空间格局束缚，也要化解长期运营遗留的各类难题，这也是当下众多商业共同面临的发展难题。

• 结语

对行业而言，in77的价值不在于它提出了什么新理论，而在于它用实践验证了一个方向：存量焕新并非难题，关键在于转变经营逻辑，从“先建后营”转向“谋定后动”，让空间改造、业态规划与长期经营形成闭环。

一如in77长久坚持的初心：打造一本可持续生长的城市立体杂志，不止聚焦一时的改造成果，更着眼于长久的城市生命力。