近年来，消费市场结构变化，企业经营压力持续加大，行业分化进一步加剧，存量调改升级成为应对变化的重要手段。在此背景下，存量商业调改成为行业的高频词，也是促进消费的政策重点，国务院《扩大消费“十五五”规划》、商务部等部门《关于加快零售业创新发展的意见》、《关于推动商品消费扩容升级的实施意见》、《零售业创新提升工程实施方案》、《关于进一步激发下沉市场活力活跃县域消费的意见》等促消费政策的逐步落地，行业调整升级的节奏将进一步加快，调改方向也将从体验化、场景化、社交化转型，迈入覆盖空间、业态、运营、价值理念的深度系统性重构阶段。

中国百货商业协会持续追踪行业动态，挖掘行业标杆转型案例。为了更清晰的了解存量商业调改情况，协会梳理了近年来行业关注度较高的50个存量商业调改项目，不评价优劣，只拆解分析，了解调改现状、问题及趋势，为行业提供转型参考。

一、 50案例总览

50个案例，从北上广深到成都、西安、武汉、兰州、呼和浩特，既有西单更新场、隆福寺街区这样的城市更新项目，也有天虹坂田、双安商场这样的老店焕新，还有百联ZX创趣场、THE BOX朝外这样的业态变革。

大体可分为八个方向，分别为圈层化运营、社区化邻里中心、文商旅体融合、银发经济、公园化及减量提质、业态重构、资产盘活及轻资产、历史遗产活化，其中，大部分调改是由国企/国资主导。 

二、 八个调改方向

1. 圈层化运营

圈层化运营是当下最热的调改方向，案例也最多，特点是把商场做成某个圈层的“据点”，用 IP、内容与社群，吸引某类人群高频、长期的到访。代表项目如百联ZX创趣场以内容经营为核心，把次元文化做成常态化的经营体系；成都群光广场联合专业运营商调改出近万平方米的谷子主题空间，引入了十余个IP品牌；THE BOX朝外用一座纵贯多层的立体楼梯，把老商场重新定义为"年轻力中心"；西安星悦MALL连中庭都立起了洛天依雕塑，使其成为打卡符号。

这个方向比较典型的主题是二次元、谷子经济。如百联ZX创趣场，打造了较强的IP首发与共创能力，把“首店”做成机制而不是战绩，引进万代魂 TAMASHII NATIONS 海外首店、MegaHouse 中国首店，并以“创趣制作人”共创模式让内容持续更新。

圈层化运营不光是二次元主题的内容，还有很多年轻力、各种主题策展、数字科技、赛博空间等，都是在做不同的圈层，包含的类别较多，其真正的门槛是内容获取的能力和社群持续运营的能力。

2. 社区化邻里中心

第二个方向是社区化，作为周边社区的邻里中心。从“卖商品”转向周围社区的“生活服务中心”，用高频、刚需，解决民生的角色，换取周边几公里稳定的客流基本盘。

社区化的代表是天虹坂田店和沙井京基百纳，天虹坂田店是天虹体系比较早从精品百货转成社区中心的一个改造，非常成功。这种改造，多数有几个特点，一是分批改造升级，不闭店；二是业态调整，减少零售，补充服务、体验、生活方式业态。三是作为公共空间的一部分给到社区，比如京基百纳沙井把顶楼改造成免费篮球场和宠物乐园。

社区化的核心不是业态清单，而是与居民之间的一份长期契约，见效慢，却最抗周期。华堂・新辰汇、望京万象汇走的也是这个方向，前者缩减传统零售，把餐饮提到核心位置；后者连通地铁，以餐饮为主打。其难点在于好的服务消费供应商目前是欠缺的，大部分工作需要项目运营团队自己主导，不断迭代和进化。调改效果也需要一个过程，但一旦形成良好互动，经营就比较稳定。

3. 文商旅体融合

文商旅体融合走的是文化做溢价的路子。正佳广场把海洋世界、雨林植物园、自然科学博物馆装进了商场；南京德基从购物场所升级为生活方式平台；重庆重百大楼自任"城市文明策展人"，用市集串起非遗手作与老字号；杭州大厦把广场和通道改成"T"字街区，让外环境先于室内完成焕新；上海西岸梦中心，沿海岸线串联起剧院、艺术中心、微度假和商业融合。

这个方向除了常规商圈客流外，会持续吸引很多“专程到访”的客流，但门槛也很高，不是一次性的文化包装能承载的，需要长期持续的内容投入和运营。

4. 银发经济

方向四是适龄化调改，特别是银发经济，是将“银发”从公益命题转化为商业命题，实现公益与商业相结合。老年客群有闲，缺的是适配的消费场景和服务。这个方向目前的一些具体做法是：如银发主题化，重百以“银发 +”重构2-6层，老茶馆、老照片、八十年代街景与乐龄学院，配合导视放大、扶手加装与全面无障碍，做出可消费的年代场景。百联繁花里把银发空间由数百平方米扩展到七千平方米，书写老年人的故事。

银发方向的调改都是以局部为主，明确往这个方向为主题调改的项目总体不多，但从人口结构变化来看，未来可能更具确定性

5. 公园化，减量提质

方向五是空间减量提质，公园化、公共化。主动减少商业面积，增加公共空间，目的是留住消费者的“时间”，把“可停留”做成人员到访的理由，用公共空间换取人流密度，再进一步在转化成商业。如西单更新场调整地下商业层数、面积大幅压缩，腾退小商户，把地面让给一万余平方米、24 小时免费开放的城市森林；中关村 ART PARK 以屋顶城市公园与多个下沉庭院，把“地下空间地面化”，做出三首层动线，让地下商业第一次拥有了地面感。

这个方向的难点在于，停留时长能否转化为商业价值，商业转化链路是否通畅，仍有待时间验证。

6. 业态重构

方向六是业态重构，业态结构调整，从一个业态跨越到另一个业态，匹配新的消费需求，打造出新的消费场景，如王府井奥莱UP TOWN（即将于2026年12月闭店），前身是另一个运营方的购物中心，王府井接手后打造成年轻力城市奥莱。广州友谊与中免合作开出市内免税店，以“免税+有税”、“进口+国产”，“线下+线上”的复合场景，为传统百货打开一条增量通路。

业态重构是把资源调整到新的引擎上，难点是对未来确定性的把控。

7. 资产盘活及轻资产运营

方向七是轻资产运营及盘活闲置资产，特别是这几年，房地产市场持续低迷，大量的商业、综合体物业低效运营甚至闲置，业主方也愿意让渡一些收益作为条件，希望有能力的专业团队去盘活，给的条件也比较友好，一些运营公司、专业团队甚至是REITs开始活跃，里面也蕴藏了很多机会，特别是在一些低线城市，很多物业本身条件优质，缺乏专业的运营团队。如呼和浩特万象城把原烂尾项目盘活为城市商业旗舰，成为内蒙古首座万象城，证明资产的问题有时是运营的问题，而不是位置的问题。iN 城市广场由印力受托运营、望京万象汇由华润万象生活输出管理：业主持有物业产权，运营方输出品牌、招商及运营管理体系，双方各取所长。

这种类型涉及到两个或多个主体的深度合作，要求也比较高，如果是reits，考量的因素还会更专业和复杂一些。

8. 历史文化遗迹活化

方向八是历史文化遗迹的活化，有的地方涉及到历史文化古迹、建筑的保护，不能拆除，也不能大动。有的商场本身可能就是保护对象（如天津劝业场、深圳国贸春天）。这类商业不光涉及到百货、购物中心，更多的是在城市更新的框架下，把这些“不能拆”的历史文化遗迹，重新变得更有价值，变成流量“愿意来”的场景。

改造特点：修旧如旧，并且在旧场景下植入新的内容，焕发新活力。如上海张园，保留石库门建筑和海派底蕴，友谊商店整体保留建筑特色，将传达室、食堂、车库等有历史特色和底蕴的场所改成咖啡馆、餐厅、酒馆，新旧结合。

这个方向的特征是站位较高，一般是在城市更新的框架下，受益范围不单是改造项目，而是着眼于区域甚至城市，一般由政府或国资主导。

三、 效果及问题

项目调改完，效果好不好？这是企业问得最多、行业关注度高，也最难回答的问题。首先没有一套标准的评价体系。其次很多调改项目也只是公布调改后首期或开始一段时间的数据，不会持续公布调改成果持续跟踪数据。因此，很多评价都是相对主观的判断，并不全面，但从粗的框架来看，有三个维度来观察：

一是需求端的客群变化，客群结构有没有真的改变？是来打卡还是“会再来”，除了客流，更多的是要看客群构成/复访和复购

二是资产端的效率效益是否提升，如租金结构、净利润率，如果是reits，看能否获得资本认可和定价。

三是组织，团队能力是否提升，主要看团队是否从“招商思维”向“内容运营思维”转变。

按这个标准看这些调改项目，有成果也存在分化，同样是做圈层化，头部项目把内容做成了机制，IP首发、策展、社群环环相扣；也有项目在内容热度的高点之后，慢慢回到原来的轨道；还有的把改造当成一次装修翻新，换了一层皮，团队运营逻辑并未同步迭代。决定分化的不是物业条件，而是内容获取能力与运营团队。同时还要看到，这轮调改普遍周期长、投入大，隆福寺从启动到二期用了十余年，西单更新场前后历时多年。用工程的眼光看，它们都完工了，用资产的眼光看，考验才刚刚开始。

可以观察不同效果的调改，好的都作对了什么，差的都存在什么瓶颈。通常一个比较火热的商场，其持续首发，策展常态化、社群运营的能力都不错，且能力沉淀到团队而不是个人。效果一般的，主要是改造带来的注意力，持续运营的能力不够，热度褪去后，回归到以前的水平；效果较差的，可能是前期从定位开始就没想好，为改而改，核心都没变化，这种就比较被动。

因此，决定分化的不是物理空间的调改，而是内容持续运营的能力。

当前这些调改中，主要存在两个共性问题，一是同质化。"新"正在由供给批量生产，新鲜感来得快、去得也快。一个方向被验证，全行业很快跟进复制，先发项目的窗口期越缩越短；同一商圈里，面向同一客群、业态结构高度接近的项目越来越多，客流被反复切分。更大的问题是以概念代替客群，换了主题和包装，没换服务对象和经营方式，定位文字焕然一新，货盘和动线还是老样子。出路不在换个概念，而在换一个客群，或者换一种能力，前者解决赛道拥挤问题，后者解决生存问题。

第二个是内容依赖和收益转化问题。内容会过时，IP会过气，潮流会转向，把核心在单一内容源上，等于把风险集中到一个热度周期里。内容型品牌坪效不高、租约偏短、装修投入要求高，与资产对稳定现金流的要求天然冲突；策展、快闪、IP授权的费用目前多由商场单方承担，很难在租金结构里体现出来。还要分清一件事：一次展览能带来人流，但人流能不能变成复访和消费，取决于日常运营，而不是展期热度。从"引进内容"到"经营内容"，需要内容预算、内容团队与内容评价标准，缺一样，内容就只是一次营销活动。

需要意识到，调改是投资行为，不是工程行为。如果立项时只算工程账，不算资产账，改造就容易忽略初心。

四、 未来三条主线，八个趋势

观察这些已调改及正在调改的项目，归纳起来，未来趋势上有三条主线：

一是从“卖空间”到“卖时间”，单位面积的价值，越来越取决于顾客的停留时长与内容密度。北京友谊商店认为顾客的停留时间比交易次数和客单价更重要，并将其作为自身经营理念。

二是从“重资产自持”到“轻重分离”，商业不动产 REITs 启航，消费类 REITs 持续扩容，退出通道开辟出新路径；轻资产成为存量商业资本化能力之间的接口，呼和浩特万象城、iN 城市广场、天河领展都是这条线上的样本。

三是从“单点改造”到“价值体系更新”，国务院《扩大消费“十五五”规划》、商务部等部门《关于加快零 售业创新发展的意见》、城市更新“十五五”规划落地，调改升级将从单点改造上升到价值体系更新。

八个趋势为：

一是存量提质：改造取代新建，成为行业主战场。新建商业基本盘收缩，未来几年增量主要来自存量更新。调改能力将取代拿地能力，成为公司的核心竞争力。

二是内容化：从"租货架"到"办内容"。展览、市集、赛事、快闪成为常态内容，招商图谱让位于"内容排期表"。空间租金之外，内容分成与票务成为新的收入来源。

三是圈层精细化：客群细分到圈层与人生阶段。放弃服务全客群，转向聚焦垂直细分客群。二次元、银发、宠物、夜经济等，都是垂直客群带来的专属业态与溢价租金。

四是业态边界消融：复合模式发展。零售×餐饮×娱乐×文化互相渗透，相互融合，边界进一步模糊。

五是造景转造心：从打卡布景到情绪与关系经营。网红布景的半衰期越来越短，竞争转向会员、社群与主理人关系。"顾客停留时间比交易次数更重要"成为共识。

六是银发经济迎来新机会：人口结构带来最确定的增量。老龄化不是公益负担而是商业蓝海：适老细节、课程、代际共融都是可运营的商业。供给小于需求。

七是数字基建发挥巨大作用。会员数据中台、店仓协同、AI选品、智慧能效，数字化不再仅仅用于节约成本，而是存量调改之后保障运营效率的底线能力。

八是REITs常态化：改造从“费用”变成“资产价值重估"。消费基础设施REITs打通“投融管退"闭环，改造投入有了退出定价与资产化路径，倒逼调改按资管逻辑算账。

综合来看，调改的终局是运营能力的比拼。硬件可以复制，概念可以模仿，唯有对客群的理解、对内容的经营、对资产的耐心，需要持续打磨和沉淀。