从去年到今年，百货的大规模关店潮预示着缺乏个性色彩的商业地产已经被市场抛弃。新兴的购物中心虽然在业态配置上有了更大的灵活性，但随着影院、KTV、美食城成为标配，新的同质化危机却开始隐现。

面对来自同行业的激烈竞争和来自电商的一波波冲击，很多商业地产商病急乱投医，恨不得将所有新兴概念都套在自己的项目之上，结果却总是事与愿违。与此同时，却也有很多凭借着某方面的优势一招制胜的成功案例。不难看出，在概念满天飞的时代，重要的不是嫁接了多少，而是如何选择最适合自己的一招，并将它做到极致。 

深入骨髓的艺术范儿：侨福芳草地

有人说，侨福芳草地现在是北京新的“文艺圣地”。要想在“见过世面”且“内心高冷”的文艺族群中成功树立“圣地”形象，侨福芳草地的确下了血本。

侨福芳草地先天地理位置其实并不优越，却通过口耳相传一路人气走高，终于成为北京乃至全国高端商业地产的标杆。

这个号称花费12年打造的项目，其制胜绝招就是深入骨髓的艺术范儿。

芳草地拥有500多件艺术作品，其中40多件是艺术大师达利的雕塑。这些作品安静地分散、常驻在购物中心的各个角落。与专业艺术场所不同，芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们与236米的国内最长室内长桥、2000平方米的公共艺廊一道，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。芳草地看上去就像一个小的798艺术区。

除了艺术品，其选取的品牌也与自身调性相一致。其中50%以上的品牌都是第一次进入中国，或第一次在北京设店。休闲餐饮大致占30%，40%~50%是时尚品牌，20%是精品手表和珠宝等。

单纯以购物为目的的消费已时过境迁，实体商业更多地演变成提供约会遛弯的社交功能，这也印证了当下“体验式商业”这一趋势。而“体验”也已不是简简单单地加大餐饮、休闲娱乐的比例，而是要更多融入文化和创意等元素，延长顾客逗留时间，真正成为工作和家庭以外的“第三空间”。

正是通过将文艺空间的打造推到极致，侨福芳草地才实现了逆袭。 

以大数据改造购物中心：朝阳大悦城

虽然在地段上并不占优势，但是近年来，朝阳大悦城的销售额每年都实现了大幅增长。开业4年销售额复合增长率达到了24%。

朝阳大悦城的制胜绝招就是大数据和O2O的运用。

大悦城从三个层面构建大数据的应用：第一个层面是，首先确立大数据的应用战略，抛掉技术概念，从商业的基础层面研究购物中心的商业模式。购物中心的商业模式是由大悦城、品牌商、消费者形成的三角形三方关系。

在第二个层面上，大悦城在商业逻辑下构建了一个完整的分析体系。一个商铺的销售主要受以上三个因素的影响—— 一个商铺的销售额=客流量×转化率×客单价，大悦城会对三个因素逐层进行分解，分析具体是受什么因素的影响，并且还会对这些影响因素划分权重，各部门根据情况进行改进。

在第三个层面上，大悦城会对商户和消费者的价值进行细化分析，判断一个商户属于什么级别，也将消费者分成若干类别。通过以上三层的分析架构，大悦城可以对整体的市场活动提供很好的支撑。

从朝阳大悦城的案例可以看出，真正玩转数据的前提是，必须了解商业，才能解读数据背后的含义。与此同时，一个企业的大数据应用得好，一定要做好两点：第一，业务模式和技术模式要匹配；第二，管理模式要和技术模式匹配。 

家庭业态盘活区域购物中心：上清华润五彩城

从先天区位条件看，上清华润五彩城所处地块比上述两个项目更“惨”，但它现在却成为了区域购物中心逆袭的经典案例。

华润五彩城的制胜绝招是家庭业态。

华润五彩城开业前，曾深入研究五彩城所在区域核心消费群体的消费行为模式，发现这个区域人口的结构有“新移民板块”的特点。来自全国各地的人才在这边创业，素质比较高，多数40岁以下，年轻家庭是主力的人口结构。在此基础上，华润五彩城决定锁定“年轻的家庭式消费”。

所谓“年轻的家庭式消费”，即有较高消费能力、是居家生活而非单纯购物的消费指向、家庭式而非个人式的消费模式。

比如，北京五彩城冰场是华润置地冰场体系中首家推出冰球项目的冰场，项目同时拥有2000名花样会员。又如SNOOPY儿童乐园，开园一个月，商场营业额和客流实现30%跳升。

而冰场、SNOOPY儿童乐园、玩具反斗城、探奇乐园等大型主力店、次主力店，共同组成4层2万平方米的家庭主题层，完全覆盖小孩的吃、穿、玩、教育等各种需求。这些家庭体验业态成为了这个区域购物中心的人流发动机。

华润五彩城的一位高管曾对外表示：“当商场火了，就嫌面积小。很多人觉得儿童、餐饮不如零售挣钱，实际上只要生意好就有租金，五彩城部分儿童品牌开业头一年销售就冲到北京前几名，租金贡献并不低。关键的问题在于，一旦你确定一个定位，你就要做透。”