九龙仓（00004）两大商场海港城及时代广场去年零售销售额均跌逾12%，为十年来首跌。主席兼常务董事吴天海表示，“今年经营环境继续充满挑战，零售弱势料持续数年”，惟旗下商场暂未有减租压力。

业绩略逊增派息 股息率4.37厘

九仓去年核心盈利增加5%至109.69亿元，略逊市场预期，其中投资物业核心盈利占76%。集团第二次中期息增7.1%至1.35元，带动股价昨逆市升0.5%。全年派息1.9元，按昨收市价43.5元计，股息率4.37厘。

本港零售市道欠佳，海港城及时代广场均受重创。两者继去年零售销售额分别跌12.1%及12.8%后，跑输同期香港零售总额跌3.7%，走势到今年亦未有起色。1月九仓商场零售销售额跌约12%，同期本港零售额则跌6.5%。

首月跌12% 跑输港零售额跌幅

有外资分析员表示，自由行高峰期间，海港城的销售额屡次跑赢大市，现时市况逆转，跑输同业亦属正常，“海港城过去几年辛苦引进各种高档品牌，相信九仓不会贸然改变商场定位，而且改变租户组合也不容易”。

分析员续称，九仓将按销售额计算的分成租金由30%降至15%，反映租户的生意额大不如前，但零售市道疲弱对收租股的租金收入影响，需要数年时间才能完全反映，故看淡九仓未来数年本港商场的销售表现。

券商料租户组合 不会贸然改变

访港旅客减，海港城去年收入仅升5%，升幅远低于前一年的16%，营业盈利亦只升5%。吴天海指，“本港旅游业正值几困难时期，我们不会胡思乱想觉得短期就好转……香港受压，我们都感受到压力”。他称集团继续替商场增值。

副主席李玉芳补充，零售环境严峻，集团会“先巩固好个饼，继而再做大”，但2月份受到旺角事件拖累，访港旅客大跌，相信商场销售额也会受影响，惟现时仍有大量品牌希望进驻旗下商场，所以暂没有减租压力，部分租户的基本租金更有上升。

内地业务方面，九仓去年已签约应占销售额增加21%至260亿元（人民币，下同），超标21%，惟今年销售目标却低于去年，仅240亿元。吴天海解释，集团会因应每年有哪些楼盘出售去厘定销售目标，240亿元并非一个容易达到的指标，未来九仓会减少内地有项目的城市数目，由15个降至10个。

九龙仓业绩会：内地住宅业务减至10城

3月9日，九龙仓集团有限公司在香港举行业绩发布会。在内地和香港两地零售业疲弱之时，以投资物业收租为主的九龙仓竭力交出了一份表现合格的成绩单。

2015年，九龙仓集团核心盈利增加5%至110亿港元，其中投资物业核心盈利增加9%至83亿港元。按比例看，九龙仓2015年收租业务的核心盈利占据了集团整体核心盈利的约76%。

换句话说，仅仅依靠持有型的投资物业收租，九龙仓去年就赚到了83亿港元核心盈利。投资物业无疑是九龙仓的核心业务，而在未来其还有意要扩大这一业务。

九龙仓集团主席兼常务董事吴天海表示：“无论是香港还是内地，我们都希望继续物色到合适的投资物业，已经建好的也好，地块也好，只要是优质的，我们都会继续寻求，将我们的收租组合做得更强。”

与香港和内地扩大投资物业的意向相比，九龙仓对于内地的销售型发展物业投资仍然继续持有审慎的策略，并且要将版图集中于部分目标城市。“整体来讲，我们会减少有项目的城市的数字，我们大概会由15个城市减到10个，有个别城市手上的项目结束之后就不会再做了。”

内地销售目标240亿元

在内地发展住宅业务的香港房企中，九龙仓的表现可谓突出。2015年，九龙仓集团在内地的合约销售同比增长21%至260亿元。截至年末，九龙仓未确认销售额（已扣除商业税）增加至250亿元，涉及面积140万平方米的物业。

作为重要粮仓的华东区域，为九龙仓贡献了超过一半的销售业绩。2015年，九龙仓上海滨江壹十八、周浦和九龙仓˙兰宫项目销售达到58亿元。按应占份额计算，其合资项目南站项目和玉兰公馆销售为13亿元。

而在苏州，九龙仓时代上城、Bellagio及国宾1号销售业绩达到55亿元。杭州九龙仓˙碧玺˙璞俪洋房和九龙仓˙君玺则录得29亿元销售。

对于2015年内地的销售业绩，吴天海坦承与政策走向紧密相关：“去年内地的经济增长是下降了，但是实际上楼市是在好转的，因为调控和限制措施减少了，所以去年能够卖到260亿元，很大原因也是市场调控放松了。”

“我相信以香港企业在内地的销售额来讲，九龙仓是站在前列的。过去五年，九龙仓在内地已经累计销售接近一千亿了。”

不过，2016年九龙仓内地销售目标却仅仅定为240亿元。对于目标设定是否过于保守的提问，吴天海则回应指该目标主要根据可售货量而制定，“240亿元其实也不是一个很容易达成的目标”。

此番解释亦不令人意外，事实上，九龙仓在内地的住宅业务正在收缩至更为集中的城市。

2015年，九龙仓仅在北京、杭州和佛山三个城市买入6幅土地，按照应占份额计算，总代价为47亿元。2016年2月，九龙仓则通过合营公司再次在北京购入1幅土地，按权益份额计算，代价为21亿元。

“整体来讲，我们会减少有项目的城市的数字，我们大概会由15个城市减到10个，有些个别城市手上的项目结束之后就不会再做。”吴天海续指，“选择城市的意思，不是说我们在未来只做四个一线城市，我们在杭州、苏州也做得不错，这些城市也会继续做。”

相较于对住宅业务的谨慎，九龙仓似乎对投资物业的前景更为乐观。在成都国金中心之后，九龙仓正在全力发展长沙国金中心及重庆国金中心，并有意继续寻求收购投资物业的机会。

扩大投资物业组合

在九龙仓集团4440亿港元的资产总值中，香港和内地两地的投资物业资产值占比就达到3100亿港元，而发展物业仅为380亿港元。

“投资物业资产值占比超过70%，这是一个相当高的比例，我们的核心优势就是在投资物业，依靠优质物业持续带动租金增长”。

2015年，香港零售业跌幅达到3%。九龙仓旗下商场也难逃影响，海港城营业额下跌12.1%，时代广场下跌12.8%，荷里活广场仅录得0.7%增幅。与此同时，物业升值幅度也在减少，2015年投资物业重估盈余净额为62亿港元，2014年统一数字则为277亿港元。

不过，由于未减租并且持续升级物业，九龙仓香港投资物业租金收入依然在增长，2015年增加 7%至121.65亿港元，营业盈利增加 6%至105.16亿港元。

对比香港收租业务的表现，内地投资物业的增长则给九龙仓带来了惊喜。2015年，九龙仓内地投资物业收入上升 16%达到23.05亿港元，营业盈利则上升 25%至12.43亿港元。

“过去三年内地商场租金收入增长幅度在14-87%，比香港商场租金增长更为强劲，租金收入占比也从9%提升到15%”，九龙仓集团副主席李玉芳表示，开始进入收成期的内地投资物业正在成为九龙仓新增长动力，“相信会有助舒缓香港零售的压力”。

2015年，成都国金中心商场的收入上升 25%至6.05亿元，出租率接近100%。而由于成都的国际金融中心和时代˙奥特莱斯表现理想，九龙仓正在全速推进重庆国金中心和长沙国金中心的发展。

据介绍，长沙国金中心目前超过 75%的总零售面积正在招租或洽商，预计将于2017年第三季度开幕，重庆国金中心目前超过85%的免租正在招租，预计将于2017年初开幕。

以下为九龙仓集团有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：内地访港游客人数在下跌，管理层是否担心影响到香港零售业的前景？

吴天海：香港旅游业正在挺困难的时期，我们也不觉得会在短期内会恢复，只能假设在旅游业继续受压的情况下，我们要怎么做去保住我们的生意，尽量做得更好。

李玉芳：游客的数目是下跌了，零售环境也是越来越严峻，在这种情况之下，我们一定要巩固自己的饼，在香港的大市场里面扩大自己的份额。我们对今年零售业、商场方面的成绩是有信心的。我们和租户都是同一个目标，会很主动地去做一些活动，或者一些推销，或者一些不同的策略性项目，使得铺面能够给消费者一些不同的货品，这也是我们和我们的客户正在推动和策划的。

现场提问：内地销售去年已经有260亿元，为什么会把今年销售目标定在240亿元，是不是不太看好市场，还是因为一线城市最近调控风声比较紧？海港城和时代广场的零售额有所下跌，会不会考虑减租？

吴天海：先说内地市场，销售目标很大程度上是要看当年有什么货，如果货源还没有到可以推出的阶段，肯定是不会推的，所以就没有那个数。我相信以香港企业在内地的销售额来讲，九龙仓也是站在前列的。过去五年，九龙仓在内地已经累计销售接近一千亿了。

李玉芳：关于零售方面，去年全香港零售业下跌了3.7%，当然这个零售额包括了超级市场还有百货等等。至于海港城是跌了12.1%，时代广场是下跌了12.8%，但是时代广场有部分面积在做装修改建，如果只算营业面积，时代广场是下跌8.8%，而荷里活广场是增长了0.7%，因为荷里活广场是比较少依赖奢侈品生意的。

海港城和时代广场有超过20%的部分是做高端商品的，所以这部分有些影响，但是这部分在总数中并不是很大，比如说海港城一年可以做到300亿港元的生意，这可能是其他商场几年的总和，所以即使有所下跌，但是我们的租户在海港城的店铺在全球范围还是排名很高的，从商场每呎的盈利来说，数字是上升的，所以我们可以肯定地将我们是没有减租的，基本租金没有受到影响，部分续约还有所增长，只是会在抽成方面受到影响。

现场提问：刚刚提到零售方面租金没有减租的压力，但是为什么会有加租考虑，另外租金抽成的新比例是多少？内地今年销售目标是260亿元，那么今年的购地计划是不是都在一线城市？投资物业的占比已经到76%，未来加上内地的商场，比例会占到多少？

李玉芳：每个商户都希望用最便的租金租到最好的位置，好多时候都是大家双方去谈的，大家互相看彼此之间的压力了。在租金方面抽成方面，以前我们的占比是30%，现在是减到了15%。

吴天海：我补充一下。具体来说，就是过去零售物业每100港元租金收入中有30港元是来自抽成，有70港元是基本租金，并不是说租户做100元生意我们要抽30元。事实上，现在虽然租金收入中抽成占比降低了，但是我们基本租金是在增长的，所以此消彼长，整体租金收入依然是有增长的。2015年收租物业占集团核心盈利的比重是76%，2016年预计也不会低于70%。

关于内地的买地计划，其实没有什么特别的计划，主要是看每一个城市供求的情况，有些地区我们没进去，并不代表那个区位就不好，只是我们没有地在那边，或者是做得不好而已。我们觉得在上海，苏州，杭州这些地方还是有做得不错的项目。

当然，如果有新的地出来，我们会继续看，如果个别城市投资比重太高，需要平衡，我们也会考虑，所以我们不会集中在特别的某一个城市。整体来讲，我们会布局的城市，大概会由15个城市减到10个以下，有些城市是把手上的项目结束之后就不会再继续拿地。

事实上，过去的一两年，我们卖楼回笼的资金比再投资的数字要多，所以今年我们在内地的总投资是下降的。但是因为减少了投资，去年的财务状况是更加合理了。同时，在香港也好，在内地也好，我们都希望物色到合适的投资物业，完成的也好，地也好，只要是优质的，我们都会继续寻求，希望将我们的收租楼组合做得更好更强。

现场提问：是内地的土地储备会继续加多，但是态度是谨慎的？可不可以解释一下原因？

吴天海：至于内地的楼市，其实内地经济增长在下降，但是实际上楼市是在好转，因为控制楼市的措施减少了，所有的限制都减少了，所以九龙仓去年卖楼260亿，很大原因也是因为市场松了。

为什么会选择性买地？是因为有些城市的供求不是很健康，其实这是很正常的投资组合调整的做法。选择城市的意思，不是说我们未来只做北京上海一线城市，苏州、杭州也做得不错，这些地方都会继续做的。