缘起缘灭于2012年那一次高调宣布的战略转型——“转售为租”，当年8月，潘石屹这样解释此次SOHO中国转型：经过反复的分析、测算，我们公司决定告别散售，转而持有北京、上海有价值的物业。他说，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入；五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元人民币。

但是，3年多的时间翻过去了，现在转型的阵痛依然萦绕在SOHO中国身上，促使其回头重启销售之门。

“大幅下滑在意料之中，这是因为我们在转型。”SOHO中国董事长潘石屹称。“售转租”是SOHO中国在2012年确立的转型方向，到2015年，SOHO中国“几乎没有销售房子”。

致力于向出租物业转型的SOHO中国，近日招致了多位商业业主的不满。多位望京SOHO的业主称，因为SOHO中国部分项目存在商业氛围冷淡等原因，他们对SOHO商铺的投资出现了亏损。

据了解，买入望京SOHO商铺两年半的时间内，商业业主李君阳表示，他每月都要损失4万元左右。

2013年3月，李君阳首付700万元，贷款买下望京SOHO塔2一处面积150余平米的商铺，加上公摊面积，实际支付购买面积为300平米。此外，李君阳还要承担每年近10万元的物业管理费。

据李君阳回忆，在他考察望京SOHO时，由于写字楼需抽签拿号才有购买资格，SOHO销售人员就向他推荐了商铺。“销售当时说，周边有的商铺租金已经每天20元/平米，望京SOHO商铺净租金肯定可以达到每天10元/平米，这样就可以完全以租养贷。”李君阳表示。

买入商铺后，李君阳没有得到预期的回报。他说，最近两年半的时间内，他的商铺鲜有租户问津，甚至长达两年的时间里无法找到承租的租户，以致商铺处于长期空置之中。李君阳计算说，这些年商铺的空置，共计损失120万元左右。

这种情况不只出现在李君阳身上。多位望京SOHO商铺的业主反映，他们手中的商铺出租率也一直不理想，即便每天租金维持在6－8元/平米，也乏有人问津。

多位望京SOHO业主认为，其商铺的空置，是受望京SOHO整体商业氛围不景气影响。

“SOHO的物业公司，每年收取高额的物业管理费，却没有给业主带来什么实质性的服务，‘只收费不服务’。”一位望京SOHO的业主称。他认为，SOHO物业公司“甚至为了维护其写字楼的形象，限制商业的发展。”

部分商铺的业主和租户，曾试图通过一些自发性的宣传，来提振一下望京SOHO附近的商业氛围，比如搞一些商业活动，或者在醒目位置设置标示。

这种尝试很快“无疾而终”。“我们要是在外面打个招牌，或者在店门口做个广告，SOHO物业人员就会过来取缔，理由是违反了物业的规定。”一位在望京SOHO从事餐饮业的租户表示。

就此，部分业主说，他们曾尝试跟望京SOHO的物业公司进行沟通。

一位业主代表称，今年1月份，部分业主以望京SOHO业主与租户联合委员会的名义，向望京SOHO的物业管理公司发送过函件，提出了“望京SOHO相关方解决商铺宣传、广告位展示、标识等问题，允许商铺将外卖送至办公楼内，并适当降低物业费费率，减轻业主负担”等诉求。

“至今都没有任何进展，物业经理只说，他们是按公司的规定办。”这位业主代表说。

实际上，业主与物业公司间的矛盾，在SOHO中国多次出现。

2008年，建外SOHO曾爆发业主与物业公司纠纷事件。物业管理公司将巨额物业费挪作他用，业主和商户的利益无法得到保障，出现了公司、商家大规模退租、流失的局面。

此后，SOHO中国还出现多次小范围物业纠纷。2010年，SOHO中国开始改善其商业模式，自建物业管理公司来管理其开发的各地SOHO项目。

2012年8月，SOHO中国再度宣布，告别散售模式，自己持有北京、上海优质地段的物业。SOHO中国董事长潘石屹曾这样解释SOHO中国转型：经过反复的分析、测算，我们公司决定告别散售，转而持有北京、上海有价值的物业。

财报显示，SOHO中国“转售为租”的转型之路，不算平坦。2012年-2015年间，SOHO中国的营业额由153亿元下降到了9.95亿元，累计降幅达到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年为10.52亿元。

利润方面，2015年SOHO中国实现毛利润约7.34亿元，较2014年的30.78亿元下降76.2%；净利润约5.38亿元，较2014年的40.8亿元下降86.8%，较2013年的73.88亿元下降92.72%。

有业内人士表示，从物业销售模式转变为租赁模式，会使得整个公司现金流的模式发生变化，“最直接的影响是利润指标会发生恶化”。出售物业还外债，其实考虑了两个因素。第一是目前上海等城市物业开始进入强劲复苏通道。第二是外债的利息成本偏高。所以会有这样一类动作。实际上，过去国内信贷市场较紧的情况下，很多企业会尝试发行美元债。但对于中途有过大转型的企业，可能发现此类债务成本的承担和其现金流模式已经发生了矛盾或冲突，进而凸显了汇兑风险。

在此背景下，SOHO中国选择重新启动销售。在2015年年报公布之时，潘石屹称，将SOHO中国“比较成熟的、出租情况非常理想”的非核心资产的物业拿出来销售，而出售的首个项目是位于上海的SOHO世纪广场。

“既然市场给了这么好的机会，能赚钱就赚钱。”潘石屹说。

今年的业绩发布会上， SOHO中国认为，“公司转型是非常成功的”，其依据是租金收益在大幅度上升。

SOHO中国年报显示，SOHO中国2015年租金收入为10.52亿元，较2014年的4.25亿元，同比增长148%。

年报同时也透露出，制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”，已经隐现。在SOHO中国已完工项目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其余项目出租率均高于60%。

比如，望京SOHO、SOHO世纪广场的出租率都已经达到100％，复兴SOHO、光华路SOHO、凌空SOHO等项目出租率大幅提升，超过70%，部分达到90%以上。

2015年2月，SOHO中国开始做另一种尝试，拿出自持的170万平方米物业中的10%，改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中，用户可以只租一张办公桌或一间办公室，SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需要带着手机和电脑来工作。

根据SOHO中国2015年年报，诸如这样主打共享办公的SOHO 3Q，SOHO中国在北京和上海建成了11个中心，1万多个座位已经投入使用。

2016年4月，在SOHO中国的渠道分享会上，潘石屹设想，下一步SOHO中国将继续完善一线市场，并拓展二线核心城市；对二线城市的拓展不会以“二房东”形式出现，而是以品牌管理输出为主，按比例或依协约收取管理服务费用，届时SOHO 3Q中心将形成租金、管理费为主的多种盈利方式。

潘石屹称，未来将坚持以SOHO 3Q为产品和业务的重心，并走到更多的城市中去。由此可见，SOHO 3Q已经成为SOHO中国转型的新方向之一。