从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右。中国总体库存水平依然很高，尤其是在低线城市以及商业和写字楼地产。CNSPHOTO提供

年初以来，住宅地产去库存余音未了，商业地产过剩现象又接踵而至，再加上电商冲击及大势不佳，商业地产确实遇到了瓶颈。自营改增后，5月初，国务院又发力，明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，这意味着商铺、办公楼等允许后续可以按规定进行属性更改，通过结构改造等变为租赁住房。这实际上为商业地产去库存的“战斗”提供了更多“弹药”。过剩的商业地产是否将迎来春天？

多位商业地产资深人士表示，商业改公寓出租当前有较强的市场需求，前景可观，但政策恐怕很难落地。没有政策支持，住房租赁市场便很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。

新商业机遇出现

商业地产库存压力巨大，5月初，高盛的一份报告指出，从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右。中国总体库存水平依然很高，尤其在低线城市以及商业和写字楼地产，后者可能需要10年时间才能消化潜在供给。据世邦魏理仕相关分析师预计，2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。

面对高库存压力，商业用房改为租赁住房，或许为一剂良药。业内人士认为，该政策短期内对于消化库存有一定的帮助，长期来讲可以调节“住宅不够、商业地产过剩”的结构性失衡。据住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上介绍，北京和上海这种一线城市特别需要发展租赁市场。随着务工人员、新毕业的大学生、青年教师与医生等专业技术人员等新市民的加入，在大城市就业时的居住问题就成为了棘手问题。

一二线出租具有较强的市场需求，这在一定程度上使得租赁市场租金持续高涨。据统计，2015年北京租金涨了7.2%，上海涨了19.5%。到了2016年，跟着房价全面上涨的趋势，全国住宅租金在3月份一个月就涨了14.8%。

整个住宅租赁市场正迎来最好时光。对此，在这样的大商机背景下，商地转型公寓后水电气的使用能按居民标准而非商业标准收费,降低居住和持有成本，使其变得越来越具诱惑性。

毫无疑问，商改住使刚需客成为最终的受益者，但他们能不能受益还得看开发商的态度，而开发商的态度则取决于出售和出租谁的利润更大。来自安居客的一组数据显示，目前北京租售比为1:623,上海租售比为1:656,深圳租售比为1:693,广州租售比为1:470,一线城市租售比已经失衡。北、上、深租售比均超过600个月,也就是说至少要超过50年才能通过房租收回成本。

这恐怕是开发商最不愿看到的现象。对此，业内人士认为，更多的开发商会选择出售，只有一部分闲置写字楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。

据记者了解，近年来酒店式公寓与度假公寓发展态势良好，商改租新政似乎为开发商又谋得新商机。

当前以写字楼为首的商业地产散买的投资者越来越少，导致很多都以整体持有为主。据记者了解，酒店式公寓因不限购不限贷而受到人们的热捧。中原地产提供的数据显示，今年1月份上海酒店式公寓成交14.07万平方米，环比呈现下跌，但同比增长215%；2月份成交6.45万平方米，环比下跌，同比依然增长71%。而到了3月份，酒店式公寓销售面积达22.25万平方米，环比增长245%，同比增长459%。种种数据表明了近期酒店式公寓呈现出火热态势。

目前，全球公寓民宿预订平台途家在重庆、沈阳、武汉等城市已与一些商业地产开发商合作，如酒店式公寓、服务公寓，无论是整栋的还是分布式的都有合作，或许改造成酒店式公寓是不错的选择。

据记者了解，当前库存积压最厉害的是三四线城市和旅游城市的旅游地产。国家对度假租赁市场相继出台了一些利好政策——从去年开始出台了放宽度假租赁，后来又出台鼓励民宿客栈等社会服务业相关政策，而本次政策里面所鼓励的租赁，也包括度假租赁。该政策是目前最新的一个鼓励政策。对于这些地产的开发，未来可以通过管家和托管的模式使这些闲置不动产盘活，给需要的旅客入住。据记者了解，早在去年上海万科就与途家牵手合作空置房托管租赁的管家式服务，把不动产的互联网合作推上了一个新高度。

政策或难落地

商改住看似为商业地产去库存带来了一份希望，成功案例也不少。比如，美国Arcade商场因经营不畅，最终发展商耗资700万美元，将这个古老的大商场改造成了一间间小公寓，改造后商场的1层是17间精品店和餐厅，物尽其用成为了社区商业，如今非常受欢迎。但相较于国内新政后诸多的不确定因素，商改租能否带来利好此时下定论还为时尚早。

中原地产项目部经理黄韬表示,这个政策恐怕很难落地。如果一旦用地性质改变,那么就等于规划也将发生改变,随之会带来一连串影响。对于开发商和业主来说,需要付出很高的装修成本和房价成本,而且租赁回报率只有3%左右,租赁回报太低,所以去改造成租赁房的可能性不大。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，在建或已建成的商场结构已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他认为，办公楼改成公寓，更多的是从批地环节开始将商业用途改成租赁住房用途。

中山大学教授、城市规划专家袁奇峰也认为，“商改租”面临的问题仍然较多，比如地区居住人口增长，对社区基础设施服务的需求增加，但原来的周边配套设施不一定跟得上。他认为，少量的“商改租”问题还不大，改建达到一定限值就应该重新做评估了。

满堂红链家市场部高级经理周峰表示,商改租，只有二手大业主拿了整层楼商业物业的才有可能会这样操作,但业主未必会愿意。由于目前商业性质用地上的公寓,销售单价比住宅高，改成居住用地会涉及到土地使用年限等问题，如果政府可以无偿把商业用地年限从40年或者50年延长为住宅的70年,可能业主会同意,但预计是需要补缴地价的。在实际操作中,为确保这些房源改造后用于出租,可能也会有相应的限制性规定,比如限制转售等。对于业主来说,仅靠出租回本时间太长,但如果通过短期转售可能3年至5年就能获得巨大利润。

对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉也算过一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20％，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5％左右。没有政策支持，住房租赁市场是很难挣到钱的，也很难形成规模化，企业不易做大做强。

当然，此次国务院常务会议明确提出，完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。商业地产商们也只能期待这些优惠措施早日落地。

第一地产分析师陈立民认为，商业用地若可以改成住宅使用权，对于开发商来说，商业用地价格低，住宅用地价格高，会产生不公平。同时，商改租的改造过程中还有消防等问题需要解决。所以，这个政策尚处于吹风阶段，能否落地还有待观望。

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市场乱象多 房地产众筹去库存受阻

作为开发商去库存的重要手段之一，房地产众筹近几年来一直颇受青睐。然而，深圳和广州却对它踩了一脚急刹车。房地产众筹到底做了什么？

房地产众筹可以说是现在互联网飞速发展的产物之一，去年不少房地产众筹平台纷纷上线，整个行业呈现出百花齐放的态势。然而，就在房地产众筹行业蒸蒸日上的当口，深圳市的房地产众筹业务被紧急叫停，可谓是当头一瓢凉水泼了下来。

4月12日，深圳市互联网金融协会发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》（以下简称通知），全面叫停各种形式的房地产众筹。要求各会员企业停止开展房地产众筹业务，7天内完成自查整改。次日，广州市金融局也要求规范银行、小贷公司、P2P平台、众筹平台房地产众筹业务。

消息一出，房地产众筹瞬间就被推向了风口浪尖。

2015年可谓是房地产众筹元年。2015年上半年，包括绿地、万达、万科、远洋等大牌房企相继公布了自己的众筹战略。万达宣布以众筹为切入口，从重资产模式向轻资产模式转型，“稳赚一号”的推出更是获得业界瞩目；绿地也联手蚂蚁金服旗下的招财宝和平安旗下陆金所，发行了第一期年化收益率6.4、总规模2亿元的线上理财产品；而包括碧桂园、宝龙地产、绿地集团、中国平安在内的数十家企业也于上半年宣布成立中国房地产众筹联盟。

有数据显示，到2015年底，我国房地产众筹平台达到20家，共有156个项目实施。累计众筹资金20亿元，覆盖了全国大部分省市自治区。

发展到如此大的规模，问题也随之出现。业内人士普遍认为，深圳、广东出台政策叫停众筹，与当地楼市的火爆不无关系。深圳的“众筹炒房”和高杠杆配资的房地产投机行为导致了城市住宅市场价格非理性上涨，甚至已经有扰乱当地房地产市场整体正常秩序的趋势。由深圳房产经纪行业协会完成的一份研究报告指出，2015年深圳房价飙升和金融过度支持密不可分。因此，此次深圳出台《通知》的目的是去杠杆、降房价，清理掉这种扰乱市场的行为。

有数据表明，今年第一季度，深圳新建住宅成交均价达到48089元/平方米，同比暴涨了近八成，而3月单月的成交均价更是达到创下历史新高的49989元/平方米。而就在深圳房价疯涨的当口，通过房地产众筹炒房的也出现了。事实上，自去年6月“股灾”后，楼市异常火爆，炒房众筹平台开始涌现。今年以来，多地暂停P2P平台注册，严厉打击“首付贷”等场外配资，众筹炒房平台渐成气候，并蔓延至微信端和APP。

实际上，国家一直在鼓励众筹的发展，今年的政府工作报告中提到“发挥大众创业、万众创新和‘互联网+’集众智汇众力的乘数效应。打造众创、众包、众扶、众筹平台。”《“十三五”规划纲要》中，第一次提出“推进众筹”，意在助推创业融资，但众筹炒房却完全背道而驰。

中国房地产众筹联盟秘书长庄诺说：“我们不提倡众筹炒房，我们提倡众筹降房价，让更多的人因为众筹共享经济，买得起好房。”在他看来，众筹依然是个好产品，只是做的方式需要规范化，利用众筹炒房是绝对不可取的行为。

中国房地产业协会会长刘志峰指出，目前房地产众筹遇到了一些问题。他说：“主要是流程和利益关系复杂，盈利模式不够清晰，自主设计跟不上，法律风险较大，各个城市出现了利用众筹炒房的现象。同时在众筹的普及以及对从业人员的教育还不够，消费者接受程度比较低。”

刘志峰认为，要加快制度建设，为众筹提供公平有序的运行条件，逐步建立起房地产众筹的金融和服务标准，信用和产品质量保障体系，促进众筹的事业尽快为房地产健康发展服务。