社区商业风生水起 差异化跨业态融合是关键

　　社区商业需求旺盛

        在经济新常态下，随着消费升级、电商冲击和移动互联的快速发展，实体商业的传统形态都在寻求转型和新的发展契机，社区商业就成了新的战场。随着社区商业的兴起，核心商圈不再是消费者的唯一选择。城市零售边缘崛起，出现了“集聚—扩散”的趋势，众多的企业开始“微”化，落位社区商业。购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但市民真正最经常消费的地点，还是家门口的社区型商业。

       社区商业是城市商业的基础，是决定生活品质和营造人气的很重要因素。社区商业与老百姓的生活息息相关，

        在二公里内即可解决日常消费问题，从成熟市场的经验来看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%至70%。社区商业已经成为满足居民基本消费需求的重要渠道和载体，目前社区商业又兴起一站式消费模式，进一步凸显了商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势。

       差异化是关键

        社区商业是民生行业，是我国经济转型和供给侧改革的重要着力点，在新常态下，零售企业必须重视并进行创新和变革。从现状来看，多数城市的社区商户需要品牌化升级。社区商业之所以能成为传统零售业的“蓝海”，关键在于它回归了商业本质的消费需求，其消费的便利性是中心商圈所无法比拟的。

        就目前看，社区商业应遵循以下几个原则：

        一、科学规划原则：

       社区商业的规划，是一个城市商业规划的点睛之笔，有些社区商业由于在前期产品在规划、设计阶段，没有注意或重视开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入社区商业开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，使有的设计无法实现。在整个的社区商业开发中，要有科学的规划设计，为随时发生有动态的调整，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

       二、准确定位原则

       作为社区商业的定位，基于几个方面：第一，本地区资源。第二，依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。

        三、慎重选址原则

        因为社区商业的商圈不是圆的，慎重对待选址，这对社区商业的未来发展至关重要。

        四、招商先行原则

        目前国内一些社区商业的开发商，在建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，为日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。

       五、规模适度原则

       从全国社区商业街建设看，有存在贪大求洋的现象和规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发社区商业街的时候，更多考虑规模效益，忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，发挥好最佳规模产生最佳效益。

        六、因地制宜原则

       本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。不同的社区商业要有不同的特色，社区商业规划设计不能丢掉本社区的特色，千万不能过分追求高大上的东西。

      七、错位经营原则

      从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。社区商业要考虑更多的自身经营特色，要搞好与周边商业的错位，做接地气的生活超市，实践看有特色社区商业最具有生命力。

      八、以人为本原则

       不同的社区商业在发展过程中大体经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括五个非常成功的社区商业，更多的也体现了社会活动中心的功能。在这里我讲两个新型特殊业态：

       社区商业的特殊产业之一就是社区养老。

       有资料说，2015年以后，中国的老龄化速度进一步加快。据中国国务院老龄委预测，至2020年中国60岁以上人口将达2.48亿；2030年超过3亿人；2050年超过4亿，占总人口的比重将达到30%，届时中国将成为世界上老龄化程度最深的国家。社区商业是居家养老的基础，其发展可促进业态的融合。如大力推进和探索医商结合、医养结合的跨业态融合的模式。互联网+也为老龄化社区商业提供了多种便利，社区超市、便利店、药店APP，可以为有轻微活动障碍的非健康老人提供商品、餐饮和基本服务。还可以维系跨越时空的亲情照料等。

        根据这样的市场趋势，未来社区养老的模式也逐步成型。即在一个区域内，以养老机构为中心，配备为老年人服务的店面、优质的老年大学、专门为老年人设置的医疗机构，甚至还有让老年人孙辈入住的幼儿园、儿女能够购买的房产等。这时候，完全以老年人服务机构为中心就形成了一个商业圈。但同时社区商业的发展模式也变得越发清晰。经过数年的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型，这也为社区商业的下一步大面积铺开准备了条件。

       社区商业的特殊产业之二是开书店。

       在现有规划体制下，社区商业街铺大量充斥市场，导致供应严重过剩，比起购物中心有之过无不及。作家龙应台说，一个城市是需要有“公共客厅”。这就好像一个荒凉大城市里的温暖小据点。在一个社区商业的概念中赋予“生活”和“文化”更深层的内涵，那就是人与书、创意、教育、艺术的相互碰撞，在一个空间中发生对话，触动心灵，产生共鸣，让生活有所深入，有所沉淀，是一个互动的、智能的、时尚的书店，我们希望阅读可以在一种文艺而不拘束的环境中进行，希望在喧嚣中有一片宁静之地安放阅读的心，这就是社区商业生活文化现场。它突出了线下社交和文化体验，大家知道，台北有诚品书店、北京有三联韬奋书店、苏州也有诚品书局，那我们这里呢？社区是每个家庭生活的港湾，特别是一些离退休的老人，他们需要通过文化与商业的深度融合，给自己创造一种独特的生活美学，成为这些有文化、有涵养老人的温暖记忆，少年儿童放学后或寒暑假，他们的家长也都希望能有一个将心灵沉静安放的处所。在这个书店里还可设咖啡、文创、讲堂、展览多业态的跨界融合，把最具韵味的文化内涵、最前沿的文创、艺术现场引入到了都市生活中。

       九、强化功能原则

        社区商业街的最大功能是便利化和生活化，一些非购物的功能要日益提高。多做一些如类似于广东的早茶的活动室、聊天室、阅览室、儿童活动中心等公益场所。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留时间，最终还是扩大消费。

        十、营造氛围原则

        社区商业街的氛围也非常重要的，其中优质服务很重要。优质服务虽然是常规理念，但要做好却绝非简单之事。对社区店来说，得罪了一个顾客，比大卖场要严重很多，顾客可能真正影响一大圈人。另外在社区商业街中通过设置主力店和多个与之配套的辅助店，多做一些活动，多在社区商业中设计几个节点，可最大限度的聚集人流。

         十一、商魂培育原则

        我们认为一个社区商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一个社区商业街商魂的培育和树立是非常重要的。社区商业要依托历史形成的文化底蕴氛围，形成自己的商魂。

        十二、有机链接原则

       这个有机链接在社区商业规划、设计、开发过程中，应该注意和周边原有商业的链接，不要割裂。在社区商业整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。

       十三、成功营销原则

       社区商业要有正确的市场定位，先进的营销理念与务实的促销手段，对社区商业项目的整体运作影响重大。要针对不同的社区群体，对超市进行有针对性的定位，要想方设法经营好本商圈消费者。

      十四、独特景观原则

        目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。社区商业要巧妙的结合地产商设计的景观为我所用，形成本社区商业最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。总之一个有生命力的，有前途的社区商业，牢牢把握住社区商业的商魂、商脉、商气，商道，它就会拥有无限的商机。社区商业的发展将极大地方便老百姓的日常生活。

        未来的社区商业不仅仅是日常消费的地方，应更加强调成为社交体验的场所，社区商业以服务为核心，以便利为竞争力，服务观在消费者价值观中占强烈认同位置。例如维修、送水、鲜花、诊所、家政、洗衣、快餐、药店、银行等便民服务。特别在运营的业态、时间上应体现灵活度。一方面在运营业态上，以咖啡厅为例，融合了咖啡、甜品、简餐、会议、书吧等多种功能，另一方面，部分业态应提早开门，如早餐、超市等应提早开门满足居民需求，而非像多数邻里中心把开门时间放在9点以后。

        随着未来单体项目开发体量的增大及运营的成熟，未来社区商业部分产品辐射范围将逐渐扩大，有机会转型为区域中心。社区商业一般辐射范围在周边2公里内，随着商业影响力提升、品类组合丰富、服务范围更广，辐射客群更多面，部分邻里型商业将逐步发展到辐射周边5公里的区域中心商业。

        总之，社区商业的核心特质是必须要打造家的感觉。零售变革大潮下中国的社区商业，就是一个社区大家庭的客厅，而家庭对于社会来说，最重要的是温馨和暖人。社区商业生态不是一个人、一个企业就能构建的，共建、共享、共赢社区商业的未来，重塑社区商业生态，就是要将社区商业生活精致化，同时极力培育亲情服务文化。未来社区商业的发展，要努力做到差异化共存，构建自己的特色。未来社区商业在线下还有很大的发展空间，它将迎来新一轮的品牌升级，从初期、原始、简单、粗放式经营，向品牌、品质、健康及科学化经营深入，从而也将更加贴近消费者。

(陆鹏、王炳东)