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撰文/罗秀玲

“每个城市都应该有一座超级百货，而福州的超级百货就是东百中心”。

谈到自己耗时四年不断升级的又一“作品”，东百商业执行总裁袁幸福的高兴之情溢于言表。而这句话也是袁幸福对于商业发展现状以及面对不确定时代寻求商业破局的思考与总结。

在这座矗立于福州东街口的“超级百货”的整体带动之下，仅仅用时3年，东百商业的百货市场销售份额就从18年的42.06%提升至2021年63.31% ，在百货业态模式式微的今天，再次逆袭完成了一次里程碑式的升级跨越。 

面向自己

做有价值的突破

“每一次的调改，其实也是对自己的升级。”

袁幸福敢于“折腾”、善于“折腾”，所以在零售行业他有一个响当当的称号——调改狂人。这个标签背后，是袁幸福不断突破自我的最好验证，而不断寻求自我突破的源动力则来自于他对于行业的深度思考和持续学习。

▲袁幸福

百货项目调改的成功与否，取决于对项目的经营洞察、对市场的精准研判和对未来的预测把握，基于项目未来成长性去设计每一次的调改策略，在旧项目中做出新组合，以达到“销售规模增长、利润坪效提升、品牌级次跨越、服务未来用户”的升级目的，这是袁幸福对于一个商业项目调改是否成功的理解。而作为每一次重大调改项目的领航人，袁幸福要做的不光是具有远见的商业升级决策，更多时候也需要面向自己做出复盘与突破。

“商业调改凭的是专业基本功，而每一次调改成功后的归零再出发，是对自己的调改升级。”从茂业到银泰、从银泰到东百，回顾历次重大调改项目的经历，袁幸福总结道。而从厦门大学再到清华五道口的学习经历，则是对自身的升级与突破。也正是在这样的归零再出发的自驱力以及不断向前拓宽的学习力的推动下，驱动着袁幸福持续攀越一座又一座的“调改高峰”。 

面向城市

做有价值的商业作品

“如果你只面向竞争做调改，项目的成长性是有限的。”当我们聊到这次东百中心作为超级百货再次进行3.0调改升级的时候，袁幸福提到。

“品质”是3.0调整的核心，而品质不光是指项目。通过项目的升级，提升城市生活品质，这是袁幸福做每一次调改升级的初心。

而这个初心也被贯彻到了这次东百中心调改策略当中，做强优势品类、扩大首店阵营，“百货的核心竞争力还是内容端的迭代”，袁幸福说道。

此次升级即将在9月30日结束，东百中心又将再一次带给顾客更多新惊喜，一大批首店也即将“登陆”亮相。

▲东百中心效果图

《联商网》了解到，在这一轮品牌调改中，东百中心福建首店梯队中将再添十员猛将，从“播种”到孵化，从快速成长到抢占市场份额，更多的品牌以及越来越多的新兴品牌已然将东百中心作为了进入福建市场的“首选地”。

高端化妆品TOM FORD正式亮相东百中心，而随着TOM FORD的加入，东百中心的国际化妆品阵容已经基本集结到位。东百中心一线化妆品品牌数自2017年的7个增长到2021年的37个，销售规模也自2017年8000万到2021年度8亿目标实现近10倍速增长，而到了2022年，高化销售规模必然突破10亿目标。

除了持续扩大高化作为东百中心第一品类市场规模之外，此次调改也积极尝试布局新消费品类，探索未来年轻用户的消费需求，像今年在线上爆火的韩国女装品牌CHUU，当前还正处在一线城市试水线下零售阶段，而在主动接触之后，双方在服务未来消费者的商业理念上一拍即合，破格提速进驻东百中心，也将随着此次调整一起亮相。

而如果说CHUU的加入是东百中心主动布局新兴消费品类理念下的一次成功“播种”，那代表着高端奢侈的萧邦精品店的进驻，则再一次的彰显了东百中心在品牌级次的再提档和持续引领的硬实力。

从首店引进情况来看，3.0的东百中心除了引领和满足客群需求的同时也凸显了面向未来的创新尝试和主动布局。除了在品牌升级和首店引进上下足功夫交出答卷之外，东百中心这座超级百货也开始打出体验牌——打造城市客厅。

▲城市客厅效果图

根据规划，东百中心计划在7层打造“城市客厅”，在城市中心里开辟全新社交场景，在场景体验全面优化的同时打通7楼的客流动线，为CHUU、MLB旗舰店、FILA FUSION、中国李宁等潮牌在7楼高楼层实现千万柜目标的可能性提供流量保障，同时打造出了集全新形象、全新场景和全新体验的“最新楼层”，为“高楼层创造高产出”打造全新解决方案。

“未来3年，东百中心的年复合增长将超20%” 当被问及此次3.0全面调改升级之后的未来目标时，袁幸福坚定说道。 

面向未来

做坚持价值的长期主义者

如果说，调改升级是面向经营发展、市场变化、用户需求下的主动求变，那东百商业智慧零售的推进则是袁幸福面向趋势、面对不确定性时代下的主动应变，主动做“播种人”、坚持做有价值的长期主义者。

“数字化的进程和发展，对于行业乃至于社会来说都是不可逆的趋势。”袁幸福如是说道。

根据东百集团财报披露，2021年上半年，各门店线上直播超440场，运营社群超860个，线上销售总额1.28亿，同比增长334.69%，通过深耕私域，新增近26万新会员，东百商业总会员数已达到250万。

从2020年正式上线布局智慧零售业务，将业务升级到战略层级推进，并明确了线上实现倍增的计划目标，东百商业的智慧零售业务开足马力狂奔，不仅是业务形态发生了颠覆性的变化，商业在组织和体系方面的不断升级，也实现了组织能力对智慧零售业务的全面保障。

通过新业务的小步快跑和组织体系的底层保障，如今已然形成了以“会员数字化、导购数字化、商品数字化”为核心抓手的东百智慧零售业务体系，驱动着东百线上业务加速奔跑。袁幸福的目标，今年线上销售额将会突破两亿，而随着东百智慧零售的纵深推进，未来线上平台将会实现连年倍增。

面向行业

做有价值的行业贡献

“在中国的各级城市里，依然有大量的存量项目是可以开发出更大经济价值的”。当被问到怎么看待中国商业趋于存量饱和和众多项目经营维艰的问题时，袁幸福说道。

研判一个存量商业是否有调改及开发价值，其天然拥有的基础是必要条件，项目所在位置商圈、用户基数、物业拓展可能性、品牌升级空间，这些都决定了这个项目是否具备调改开发的空间，这是切入存量项目调改的关键一步，决定了项目的未来成长性。

而调改升级之后，运营模式有没有突破物理场、运营能力有没有承接续航、品牌内容端调整的价值有没有被持续放大，则是一个项目调改进入“下半场”的关键，也决定了项目的经营续航能力。这是袁幸福这么多年来对于传统商业调改沉淀出的结构模型和深刻理解。

“当我们能够找到存量项目里的全新价值组合，那么这些商业项目都值得重新再做一遍。”袁幸福如是说道。

来源：联商网 罗秀玲

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