年客流3000万+，注册会员200万+，停车位7000+个。当这组数字与"南城"、"非核心商圈"的标签叠在一起，北京荟聚就成了中国商业地产界一个很难被复制的案例。 

2026年8月，中国百货商业协会走进北京荟聚，与总经理周欣聊了聊商业的本质。话题从"购物中心"到"聚会中心"的转变说起，谈到"坪效至上"向"友好服 务"的调整，也聊了标准商业与非标商业的边界。这些话题，或许正指向中国商 业的下一个路口。 

"全城思维"的商业奇迹 

北京城南，五环边上，既没有高密度社区，也没有成熟商圈。可就是在这片" 商业荒漠"上，长出了一座年客流超3000万人次的商业地标。 

做它的人，把"全城思维"渗透在设计的每一个细节里。7000个地下停车位，图的就是让更远的人也方便开车来。这个看似"反常识"的决定，反倒印证了商业世界里一个朴素的道理：在空白处播种，在无人区扎根，往往能收获最丰硕的果实。 

从Shopping Mall到Meeting Place 

2020年，全球购物中心行业还在享受最后的繁荣，荟聚总部却抛出了一个让行业意外的概念："Meeting Place"。 

从"购物"到"聚会"，一字之差，背后的商业逻辑截然不同。传统购物中心以" 坪效"为纲，每一寸空间都要产出最大的交易额；"聚会中心"的出发点却是"人"： 你为什么愿意来？来了以后怎么度过一段美好时光？什么让你愿意反复来？ 

我们希望能够把商业的味道做得淡一些，不要那么浓。当你松弛下来，把这分友好、这份情绪传递出去的时候，大家自然而然愿意花点钱，买个开心。" —— 周欣 

这种"去商业化"的姿态，反而是高明的商业策略。荟聚在设计之初就预留了大量公共空间：宽阔的走廊、自然采光的中庭、绿意盎然的步行区。在传统商业 地产眼里，这些都是"浪费面积"；如今，它们成了荟聚最核心的竞争力。 

"你来了以后会感觉很舒服，没有觉得嘈杂和拥挤。"周欣说。城市生活的节奏越来越快，压力越来越大，这种松弛感反倒成了一种稀缺的治愈体验。

客流是王道，转化是硬道理 

4小时免费停车、大量公共空间、高频次的自营活动……这些都要花真金白银，看起来却"不务正业"。在传统商业运营者看来，这几乎是一种奢侈的投入。 但也点破了其中的逻辑："客流一定是王道，你只有有足够的客流，自然而然它的坪效就会上来，但转化不会自动发生。 

"荟聚对商户的要求很高：最强的销售团队要调过来，最好的展示面要摆出来，最新的货品要调过来。这套筛选机制保证了场内商户的竞争力，也推动着优 胜劣汰，客流吸引优质商户，优质商户带来更好的体验，更好的体验又带来更多 客流。” —— 周欣 

友好服务体系：商业平台的价值重塑 

荟聚里，顾客、租户、团队这三方是连着的。顾客舒心，租户就安心，团队也就更用心，这份用心会顺着往下传，兜一圈再回到自己身上。这事儿制度推不动，得靠人跟人相互成全。服务说到底就是"在乎"两个字——商业空间真正的价值，也是从这儿来的。

周欣提过三个问题，"我们怎么对租户更好？怎么对顾客更好？租户又怎么对顾客更好？"三个问题串起来，就是一条完整的价值链。 

这个想法听起来朴素，却触及了商业运营的本质问题：商场和商户之间，到底是"房东与租客"的零和博弈，还是"平台与伙伴"的共生共荣？荟聚选择了后者。 

"我们相信，只要我们自己工作人员开心了，顾客也能够感受到工作人员的幸福感，这种愉悦的情绪就会传递下去。" —— 周欣 

“情绪价值”就这样一环一环传下去。快乐员工→顺心租户→幸福顾客，这条传递链，构成了荟聚独特的服务生态。在这里，管理方不再是高高在上的收租 者，而是要维护生态、提供服务、共同创造价值。 

周欣坦言，友好服务体系还在持续迭代。但正是这份"把人放在第一位"的坚持，让荟聚在激烈的竞争中建立起难以复制的护城河。正如她所说："荟聚是第三空间。" 

人即文化：不可复制的核心竞争力 

被问到荟聚的成功秘诀，周欣的回答很简单，细想却很有分量："归根结底，还是落在人身上。最核心的，始终是人，是文化。" 

在周欣看来，"人"不只是团队里的个体，更是一种把商业和生活融为一体的能力。荟聚想打造的"第三空间"，是介于家庭与工作之间的生活空间。这绝不是光靠空间设计就能实现的，需要一群真正理解生活、热爱生活的人，持续去营造。 这也解释了为什么荟聚在大众点评上有这么丰富的餐饮选择：从19元的面条到黑珍珠推荐的精致料理，从精酿啤酒到手冲咖啡。在这你既能找到每个人的需求，也能找到每个人的定位。这样的包容，来自运营团队对"生活"本身的理解。 

或许，真正懂生活的人，才更懂得如何经营。她不把经营当作负担，而是让经营融入生活，为每个人打造一片能安放自己的"第三空间"。 

"荟聚就是个放大器，把所有的艺术的东西，平时大家接触可能比较少的，放在我这，让更多的人去接触。" —— 周欣 

从非遗手工艺、生活市集，到丝绸文化、精酿文化、美术馆合作，荟聚正以开放、共赢的平台思维和极大的包容度，把各种"非标"元素装进这个"标准"的盒子。 

商业的终极答案是人 

两个小时的访谈，周欣谈得最多的还是"人"：顾客的感受、员工的幸福感、租户的成长、文化的传承。在这个被数据、流量、坪效主导的时代，荟聚用"人" 交出了一份让人意外的答卷。 

从7000个停车位到4小时免费停车，从21万平米的商业超大空间到友好的会员体系，从交响乐到非遗市集，荟聚做的这一切，都在回答一个根本问题： 商业空间究竟应该为谁而存在？ 

周欣的回答是：为"人"的生活而存在。当商业回归"为人服务"的初心，那些看似"反常识"的决策就有了最合理的解释。这或许正是荟聚带给中国商业地产行业的启示。 

让商业有温度，让空间有情感，让生活有聚会。 

这既是荟聚的故事，也是一个行业正在书写的未来。