社区商业风生水起 差异化跨业态融合是关键 作者:   文章来源:   2017-08-19 22:46:57

社区商业风生水起 差异化跨业态融合是关键

 

  社区商业需求旺盛

        在经济新常态下,随着消费升级、电商冲击和移动互联的快速发展,实体商业的传统形态都在寻求转型和新的发展契机,社区商业就成了新的战场。随着社区商业的兴起,核心商圈不再是消费者的唯一选择。城市零售边缘崛起,出现了“集聚—扩散”的趋势,众多的企业开始“微”化,落位社区商业。购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片,但市民真正最经常消费的地点,还是家门口的社区型商业。

       社区商业是城市商业的基础,是决定生活品质和营造人气的很重要因素。社区商业与老百姓的生活息息相关,

        在二公里内即可解决日常消费问题,从成熟市场的经验来看,社区商业消费已占其整体商业构成的60%至70%。社区商业已经成为满足居民基本消费需求的重要渠道和载体,目前社区商业又兴起一站式消费模式,进一步凸显了商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势。

       差异化是关键

        社区商业是民生行业,是我国经济转型和供给侧改革的重要着力点,在新常态下,零售企业必须重视并进行创新和变革。从现状来看,多数城市的社区商户需要品牌化升级。社区商业之所以能成为传统零售业的“蓝海”,关键在于它回归了商业本质的消费需求,其消费的便利性是中心商圈所无法比拟的。

        就目前看,社区商业应遵循以下几个原则:

        一、科学规划原则:

       社区商业的规划,是一个城市商业规划的点睛之笔,有些社区商业由于在前期产品在规划、设计阶段,没有注意或重视开发规律,特别是一些商业以外的投资主体进入社区商业开发领域,导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况,使有的设计无法实现。在整个的社区商业开发中,要有科学的规划设计,为随时发生有动态的调整,这要求在规划设计阶段做到弹性设计。

       二、准确定位原则

       作为社区商业的定位,基于几个方面:第一,本地区资源。第二,依托自身所在区域的商圈情况,也要适当扩大辐射半径,如果定位准确,在招商的过程中辐射的半径就有可能很广,日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。

        三、慎重选址原则

        因为社区商业的商圈不是圆的,慎重对待选址,这对社区商业的未来发展至关重要。

        四、招商先行原则

        目前国内一些社区商业的开发商,在建设前期,没有很好的和商家结合,没有明确商家的需求,开发带有一定的盲目性,导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式,如果在前期和主力商家达成联盟,为日后的招商与经营过程中,成功的可能性将大大提升。

       五、规模适度原则

       从全国社区商业街建设看,有存在贪大求洋的现象和规模有无限扩大的趋势。很多的开发商,在开发社区商业街的时候,更多考虑规模效益,忽略了边际效益,按照经济学的边际效益理论,发挥好最佳规模产生最佳效益。

        六、因地制宜原则

       本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征,应该是我们最根本的特色所在。不同的社区商业要有不同的特色,社区商业规划设计不能丢掉本社区的特色,千万不能过分追求高大上的东西。

      七、错位经营原则

      从近几年的情况看,中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争,发展到街与街之间的竞争。社区商业要考虑更多的自身经营特色,要搞好与周边商业的错位,做接地气的生活超市,实践看有特色社区商业最具有生命力。

      八、以人为本原则

       不同的社区商业在发展过程中大体经历了几个阶段,第一个阶段单纯以购物为主;第二个阶段适当考虑一些对人的关怀;第三是以人为本的原则。现在一些发达国家,包括五个非常成功的社区商业,更多的也体现了社会活动中心的功能。在这里我讲两个新型特殊业态:

       社区商业的特殊产业之一就是社区养老。

       有资料说,2015年以后,中国的老龄化速度进一步加快。据中国国务院老龄委预测,至2020年中国60岁以上人口将达2.48亿;2030年超过3亿人;2050年超过4亿,占总人口的比重将达到30%,届时中国将成为世界上老龄化程度最深的国家。社区商业是居家养老的基础,其发展可促进业态的融合。如大力推进和探索医商结合、医养结合的跨业态融合的模式。互联网+也为老龄化社区商业提供了多种便利,社区超市、便利店、药店APP,可以为有轻微活动障碍的非健康老人提供商品、餐饮和基本服务。还可以维系跨越时空的亲情照料等。

        根据这样的市场趋势,未来社区养老的模式也逐步成型。即在一个区域内,以养老机构为中心,配备为老年人服务的店面、优质的老年大学、专门为老年人设置的医疗机构,甚至还有让老年人孙辈入住的幼儿园、儿女能够购买的房产等。这时候,完全以老年人服务机构为中心就形成了一个商业圈。但同时社区商业的发展模式也变得越发清晰。经过数年的模式探索和产品研发,社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型,这也为社区商业的下一步大面积铺开准备了条件。

       社区商业的特殊产业之二是开书店。

       在现有规划体制下,社区商业街铺大量充斥市场,导致供应严重过剩,比起购物中心有之过无不及。作家龙应台说,一个城市是需要有“公共客厅”。这就好像一个荒凉大城市里的温暖小据点。在一个社区商业的概念中赋予“生活”和“文化”更深层的内涵,那就是人与书、创意、教育、艺术的相互碰撞,在一个空间中发生对话,触动心灵,产生共鸣,让生活有所深入,有所沉淀,是一个互动的、智能的、时尚的书店,我们希望阅读可以在一种文艺而不拘束的环境中进行,希望在喧嚣中有一片宁静之地安放阅读的心,这就是社区商业生活文化现场。它突出了线下社交和文化体验,大家知道,台北有诚品书店、北京有三联韬奋书店、苏州也有诚品书局,那我们这里呢?社区是每个家庭生活的港湾,特别是一些离退休的老人,他们需要通过文化与商业的深度融合,给自己创造一种独特的生活美学,成为这些有文化、有涵养老人的温暖记忆,少年儿童放学后或寒暑假,他们的家长也都希望能有一个将心灵沉静安放的处所。在这个书店里还可设咖啡、文创、讲堂、展览多业态的跨界融合,把最具韵味的文化内涵、最前沿的文创、艺术现场引入到了都市生活中。

       九、强化功能原则

        社区商业街的最大功能是便利化和生活化,一些非购物的功能要日益提高。多做一些如类似于广东的早茶的活动室、聊天室、阅览室、儿童活动中心等公益场所。这些功能的提高,有助于聚集人气,延长顾客在商业街停留时间,最终还是扩大消费。

        十、营造氛围原则

        社区商业街的氛围也非常重要的,其中优质服务很重要。优质服务虽然是常规理念,但要做好却绝非简单之事。对社区店来说,得罪了一个顾客,比大卖场要严重很多,顾客可能真正影响一大圈人。另外在社区商业街中通过设置主力店和多个与之配套的辅助店,多做一些活动,多在社区商业中设计几个节点,可最大限度的聚集人流。

         十一、商魂培育原则

        我们认为一个社区商业街应该有魂,这个魂可能是历史上形成的生活资源,可能是文化品牌,也可能是特色服务。所以对一个社区商业街商魂的培育和树立是非常重要的。社区商业要依托历史形成的文化底蕴氛围,形成自己的商魂。

        十二、有机链接原则

       这个有机链接在社区商业规划、设计、开发过程中,应该注意和周边原有商业的链接,不要割裂。在社区商业整体规划设计中,相关的链接工作非常重要。

       十三、成功营销原则

       社区商业要有正确的市场定位,先进的营销理念与务实的促销手段,对社区商业项目的整体运作影响重大。要针对不同的社区群体,对超市进行有针对性的定位,要想方设法经营好本商圈消费者。

      十四、独特景观原则

        目前很多城市,包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。社区商业要巧妙的结合地产商设计的景观为我所用,形成本社区商业最亮丽的景观特色群,这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。总之一个有生命力的,有前途的社区商业,牢牢把握住社区商业的商魂、商脉、商气,商道,它就会拥有无限的商机。社区商业的发展将极大地方便老百姓的日常生活。

        未来的社区商业不仅仅是日常消费的地方,应更加强调成为社交体验的场所,社区商业以服务为核心,以便利为竞争力,服务观在消费者价值观中占强烈认同位置。例如维修、送水、鲜花、诊所、家政、洗衣、快餐、药店、银行等便民服务。特别在运营的业态、时间上应体现灵活度。一方面在运营业态上,以咖啡厅为例,融合了咖啡、甜品、简餐、会议、书吧等多种功能,另一方面,部分业态应提早开门,如早餐、超市等应提早开门满足居民需求,而非像多数邻里中心把开门时间放在9点以后。

        随着未来单体项目开发体量的增大及运营的成熟,未来社区商业部分产品辐射范围将逐渐扩大,有机会转型为区域中心。社区商业一般辐射范围在周边2公里内,随着商业影响力提升、品类组合丰富、服务范围更广,辐射客群更多面,部分邻里型商业将逐步发展到辐射周边5公里的区域中心商业。

        总之,社区商业的核心特质是必须要打造家的感觉。零售变革大潮下中国的社区商业,就是一个社区大家庭的客厅,而家庭对于社会来说,最重要的是温馨和暖人。社区商业生态不是一个人、一个企业就能构建的,共建、共享、共赢社区商业的未来,重塑社区商业生态,就是要将社区商业生活精致化,同时极力培育亲情服务文化。未来社区商业的发展,要努力做到差异化共存,构建自己的特色。未来社区商业在线下还有很大的发展空间,它将迎来新一轮的品牌升级,从初期、原始、简单、粗放式经营,向品牌、品质、健康及科学化经营深入,从而也将更加贴近消费者。

(陆鹏、王炳东)

    暂无附件!
评论(0)
我要评论
暂无评论!