北京超极合生汇

——商文旅相融 打造都市消费新标杆

北京超极合生汇统筹老旧购物中心盘活与闲置土地开发，坚持留改结合、政企协同，重构建筑空间，布局文博、演艺、研学、运动等差异化体验业态，依托“场景+内容”双轮驱动，推动传统商场向跨区域都市商文旅目的地转型，打造北京存量商业更新标杆样本。

一、项目改造前情况

（一）项目基本信息。北京超极合生汇位于北京市昌平区北清路1号，地处京藏高速与北清路交汇处，紧邻地铁昌平线生命科学园站，辐射未来科学城、中关村生命科学园及回龙观、沙河等大型居住区，是京北核心消费枢纽。北京超极合生汇西区前身为永旺国际商城购物中心，2008年正式开业，是永旺梦乐城在北京落地的首家购物中心，总建筑面积约15万平方米，运营长达15年，长期承担北清路片区基础商业配套功能。东区地块同步规划多年，受方案调整等因素长期闲置，被市民称为“北清路大坑”。2023年6月，因租赁合同到期，永旺国际商城正式闭店，原有物业移交合生商业启动城市更新改造，东西片区统筹规划，整合打造总建筑面积46万平方米的北京超极合生汇。

（二）改造前的情况。一是商业模式传统，业态结构老化。原永旺商城采用传统日系购物中心模式，以综合超市、大众零售、基础餐饮为主，体验类业态占比偏低，以目的性购物为主，缺少沉浸式文旅、体育、科普体验场景。随着居民消费升级，消费者从“商品采购”转向“场景体验”，传统百货式业态难以匹配新一代消费需求，客群吸引力持续弱化。二是空间布局封闭，缺乏标志性公共场景。建筑内部为封闭式“盒子商业”，缺少开放式景观空间、网红打卡节点与大型活动场地，无法承接音乐节、主题展演、赛事活动；外立面、中庭空间陈旧，夜间景观缺失，不具备夜游消费承载力。三是客群边界受限，跨区域引流能力不足。服务半径局限于周边3-5公里社区居民，以本地家庭日常消费为主，缺乏特色IP业态，难以吸引海淀、朝阳及京津冀跨区域游客，消费外溢现象突出。四是东西地块割裂，资源未能统筹利用。东区地块长期闲置，西区老旧商业独立运营，两片空间互不连通，土地价值、区位优势无法协同释放，整体商业能级难以提升。单纯依靠零售销售的传统商业载体，已经难以适应北京都市消费高质量发展要求，亟需通过城市更新实现业态重构、模式创新，完成从“购物中心”向“都市休闲目的地”转型。

二、更新改造过程

昌平区委区政府、合生商业、各职能部门、属地政府多方协同，坚持“城市更新+消费提振+文商旅融合”总体思路，摒弃大拆大建，采取“留改结合、新旧联动”方式，系统性推进存量物业盘活、闲置地块开发，探索商业综合体转型升级创新路径。

（一）政府统筹引领，强化政策与服务保障。昌平区将超极合生汇列为区级重点城市更新项目，建立跨部门协调机制。一是优化审批流程，针对商业改造、大型文旅场馆备案、演艺空间认定等事项开辟绿色通道；二是统筹区域资源，推动项目与未来科学城、昌平全域旅游线路联动，支持项目申报3A级旅游景区、北京市演艺新空间；三是配套完善交通基础设施，优化地铁接驳、公交站点、停车场配套，打通项目与周边居住区、产业园区交通脉络；四是积极对接市区文旅、商务部门，指导项目落实首店经济、夜间经济、研学产业扶持政策。

（二）投资方科学规划，创新整体开发思路。合生商业打破传统购物中心开发逻辑，统筹东西两区一体化设计，确立“商文旅体展五位一体”核心定位，跳出“购物优先”思维，以体验场景作为项目核心竞争力。一是空间重构，打造地标性公共空间。西区对原永旺建筑结构优化改造，东区全新规划建设，打造直径100米、高60米亚洲第一大商业穹顶，作为项目核心公共客厅；规划3万㎡户外休闲公园、多层开放式中庭、主题街区，打通室内外游览动线，构建全天候、立体化活动场景，承载灯光秀、音乐节、潮流赛事、艺术展览。二是业态前置规划，定向引入差异化特色IP。摒弃“先建成、后招商”传统模式，改造前期完成业态顶层设计，重点布局传统商场稀缺的科普研学、体育运动、文化文博、沉浸式演艺业态。定向落地中国（北京）航天科学中心、太空蜥蜴人神奇动物馆、嘉福印信博物馆、全民环潜16米室内恒温潜水馆、亲子休闲游乐空间等独家体验业态，形成零售、餐饮之外的核心吸引力。三是软硬同步升级，构建智慧商业体系。同步实施建筑硬件焕新、无障碍设施改造、智慧导视系统、全域景观亮化工程；搭建数字化运营平台，打通客流分析、活动运营、商户服务体系，为常态化举办大型文化活动提供支撑。

（三）运营主体创新运营机制，构建长效活力体系。运营团队创新实施“场景+内容”双轮驱动运营模式。一方面打造标准化超极演艺新空间，全域多点布局演出场地。另一方面建立常态化活动运营机制，全年持续策划灯光秀、科普研学、体育赛事、潮流市集、亲子互动活动。同步探索“商业+旅游”融合路径，规划旅游游览动线、游客服务配套，同步推进国家3A级旅游景区创建工作，推动商业空间向旅游目的地升级。

三、更新改造后情况

北京超极合生汇东西区先后开业，整体46万㎡商业综合体全面投入运营，与改造前相比，在空间形象、业态结构、客流销售、消费模式上实现跨越式提升。

（一）硬件设施全面焕新，空间价值显著提升。一是标志性地标落地。亚洲第一大商业穹顶常态化运营穹顶灯光秀，成为京北夜间网红打卡地标；全域升级景观照明、休闲休憩点位、无障碍设施、母婴配套、智慧导览系统。二是空间形态突破传统。由封闭式盒子商业转变为“室内商业+户外公园+大型公共演艺广场”开放式综合体，游览动线贯通各大文博、运动、亲子场馆，具备完整旅游接待基础条件。三是配套承载力大幅增强。拥有充足停车位、游客服务中心，可承接大型研学团队、旅游团体，服务功能远超改造前传统商场。

（二）业态结构迭代升级，构建差异化竞争壁垒。项目汇聚600余家品牌，形成“基础零售+特色体验”双业态矩阵，体验业态占比大幅提升。一是文化文博研学集群。中国（北京）航天科学中心、太空蜥蜴人神奇动物馆、嘉福印信博物馆，形成航天科技、自然生态、传统金石书画三大研学产品。二是文体运动集群。全民环潜16米室内恒温潜水馆、极限泵道公园、攀岩场地，打造都市海洋探索、极限运动体验空间。三是亲子休闲集群。一站式亲子休闲游乐空间，联动研学场馆打造“游乐+科普”家庭旅游线路。四是演艺场景集群。全域多层次演艺新空间，常态化开展演出、节庆活动。五是潮流零售餐饮集群。集聚大量区域首店、旗舰店，满足基础消费需求。业态组合彻底改变改造前单纯购物模式，实现“可购物、可观光、可研学、可运动、可夜游”复合功能。

（三）经营数据大幅增长，辐射范围持续扩大。一是客流规模。改造前永旺商城客流以周边本地居民为主；更新后单日最高客流突破40万人次，2026年上半年客流总量突破2500万人次，京津冀跨区域游客占比持续上涨，外地游客专程到此打卡。二是经营业绩。2026年上半年销售额达到22亿元，同比增长25%。商户整体经营效益持续向好，首店集群、体验业态有效拉动零售、餐饮消费联动增长。三是消费时长变化。改造前消费者平均停留时长约1.5小时；当前游客平均停留时长提升至3小时以上，夜游消费、周末一日游消费持续壮大，有效激活夜间经济。

四、推荐依据

北京超极合生汇存量盘活项目，是北京市存量商业转型升级、零售业创新发展的典型范例，在模式创新、业态创新、运营创新方面具备较强示范效应，经验具备复制推广价值。

（一）模式创新，构建“存量商业更新+商文旅体融合”新模式。突破传统购物中心“零售为主”的固有逻辑，在大型商业综合体中规模化布局博物馆、科普研学场馆、大型演艺空间、专业运动场馆，把购物中心升级为都市文旅目的地。实现“商业消费承载文旅体验、文旅流量反哺零售消费”双向循环，打通“购物、观光、研学、休闲、运动”消费闭环，为传统老旧购物中心转型升级提供全新思路。

（二）业态创新，以非标独家体验破解商业同质化难题。面对北京商业竞争日趋同质化的现状，摒弃品牌简单堆砌，打造不可复制的核心体验IP。依托亚洲第一商业穹顶灯光秀、航天科学中心、室内深潜馆、神奇动物馆、篆刻书画博物馆等独家业态，跳出价格竞争，依靠独特场景吸引跨区域客群。创新“科普场馆进商圈”模式，将专业研学资源嵌入大众消费场景，实现公共文化科普与市场化商业运营有机结合。

（三）运营创新，以持续内容运营激活商业长效活力。以“硬件场景+高频内容”运营体系，打造全域演艺新空间，全年举办超过2500场文化、演艺、体育、研学活动。依靠常态化主题活动持续制造热点、稳定客流，避免商业体开业即衰退的普遍难题；同时积极探索“商业+旅游”运营路径，主动对标A级景区标准完善配套，打通商业与旅游产业边界，探索零售业跨界融合发展路径。

（四）社会价值突出，助力区域高质量发展。盘活长期闲置地块与老旧存量商业资产，拉动城市投资与就业；补齐京北高品质文旅、研学、休闲场景短板，有效留住本地消费、吸引外部客流；带动昌平北清路商圈能级跃升，助力昌平区构建“产业+居住+商业+文旅”一体化发展格局，持续拉动区域社会消费品零售额增长，服务首都国际消费中心城市建设大局。