中国百货商业协会

张园：传承海派历史文化，打造历史街区更新典范

时间：2023-04-10 16:52

由中国百货商业协会主办的“第二十届中国百货零售业年会暨商业创新峰会”于3月底在上海召开。会上，上海静安置业（集团）有限公司董事长时筠仑先生以“传承海派历史文化，打造历史街区更新典范”为主题，着重介绍了历史街区张园的改造过程。以下为时总的演讲实录：

各位领导、各位嘉宾：

非常荣幸能够参与本届中国百货零售业年会暨商业创新峰会。今天，我主要分享张园历史街区过去的一些情况，整个焕新的过程，以及它的未来是怎样的。

一、张园的过去——从“海上第一名园”到石库门里弄住宅

张园，东至石门一路，南为威海路、西为茂名北路、北至吴江路，位于2005年上海市政府批准的南京西路风貌保护区的核心区域，拥有历史保护建筑43处，总建筑面积约4.4万平方米，其中：市优秀历史建筑13处，面积约1.8万平方米；规划保留建筑5处，面积约4千平方米；区文保点24处，面积约2.2万平方米。按照控详规划调整方案，张园区域用地面积约4.68万平方米，地上建筑面积为6.14万平方米，地下空间总建筑面积为8.22万平方米。地面新建建筑面积为1.35万平方米。

张园的由来：1882年，无锡富商张叔和购地后建花园，取名“张氏味莼园”，人们习惯称其为“张园”。1885年开始对游人免费开放，成为当时上海最大也最有特色的开放式西化的公共空间和娱乐场所，与其时的“徐园”、“愚园”、“豫园”齐名，有着“海上第一名园”的美誉。第一盏电灯、第一辆自行车，第一个室外照相馆在此登场亮相。还曾聚集过无数文人雅士、各界名流，孙中山、黄兴、章太炎、蔡元培等名人在此发表过重要的演讲，京剧大师梅兰芳上海首演在张园进行，功夫大师霍元甲也曾在此设擂台比武。

因后期张叔和投资失利，在其过世后家道逐渐中落，后人在1919年将土地退还给工部局用以抵押冲债。据工部局记载，张园停办后，租界当局将土地分割成28块出售，用于建造石库门里弄住宅。至1939年，张园先后建造起28条石库门弄堂和一些花园洋房，分属于28个建造商，每条弄堂内建筑大小不一，风格各异，皆因地势，因建造者实力而异。因建在张园地块上，外界统称这些弄堂为张家花园。经过沧桑变迁，留存为上海现存规模最大、最完整、种类最多的中后期石库门建筑群。

建国后，张园内的房屋大部分已变为公有住房。改革开放后，张园的周边区域进行过一定改造，但核心区域的大部分建筑基本保持原样。

在保护性征收前，张园原有居民1125证、单位42证。虽历经多年政府实事工程，包括厨卫革命、一平方马桶改造等，仍有276户无卫生设施，使用手拎马桶。同时，约有500余户房屋人户分离。建筑内部空间分割破坏性、超负荷使用，加之建筑机能老化（木柱腐朽、虫害）等因素，造成张园建筑破坏日益加剧。

二、张园的焕新——保护为先、文化为魂、以人为本

为改善居民生活环境，保护历史建筑风貌，留存和延续城市文脉，提升区域环境和功能，静安区政府计划按照城市更新理念对张园地块实施旧区改造，积极探索“留、改、拆并举，以保留保护为主”的城市更新新模式。上海市委、市政府也高度关注，时任市委主要领导同志先后三次莅临调研，强调要对标最高标准、最好水平,坚持保护为先、文化为魂、以人为本，打造历史风貌保护和城市有机更新的标杆。作为张园项目的开发建设主体，静安置业集团根据相关部署，积极开展先行先试，在历史街区更新改造方面形成了一些有益的探索，主要包括：

（一）建立历史建筑“一幢一档”，积累原始素材，挖掘文化底蕴

为了加强历史建筑和文化风貌保护，延续建筑寿命，传承城市文脉，自2016年起，置业集团集结5家专业单位、40名技术人员共同参与，对张园范围内历史建筑全覆盖建立“一幢一档”房屋档案。建档工作包括三个步骤：一是记录现状：通过现场查勘、建筑测绘、影像拍摄等方式对每幢建筑的建筑构件、完损情况、设备设施、搭建加建等情况进行现状记录。二是历史资料考证：通过历史图纸等史料研究及现场查勘，考证建筑原始构件、原始材质及工艺，汇总历年改造修缮等信息。三是人文历史挖掘：全面发掘有特色的人文历史元素，为城市更新项目提供文化积淀。

至2018年底，我们全面完成了张园42栋170幢建筑、2053个房间的查勘测绘工作，形成了完整的张园历史建筑资料库，包括建筑概述、历史与现状图纸、物业与影像资料、历年修缮记录及工艺工法、保护性修缮控制建议和人文口述等九大类内容，既全面、详实地留存了建筑资料，也为延续建筑生命、挖掘建筑故事打下扎实基础。

集团还在探索应用数字化技术，提升“一幢一档”工作的能级，使建筑所含信息能得到长久、有效地保存。目前已联合上海交大设计学院教授、建筑文化遗产保护国际研究中心主任曹永康团队，运用三维激光扫描（3D laser scanning）技术，率先完成了张园77等历史建筑的数字建模。

自张园征收生效和保护性开发期间，我们也引入智能化手段，通过建立GIS系统（地理信息管理系统）和BIM系统（建筑模型信息系统），布置温控、烟感、震动等传感器，对张园历史风貌区建立起“人防+技防”的看护管理模式，实现历史建筑全生命周期信息化、智能化、全息化的管理。并立足看护管理实践经验，制定形成《历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》，作为上海市地方标准于2021年6月1日起正式实施，成为全市该领域的首个地方标准，为全市乃至全国的旧区改造、城市更新工作提供指导。

（二）开展全球方案征集，集思广益，提供专业化、多元化指引

历史街区更新工作是一项综合性、全局性、政策性和战略性很强的社会系统工程，应尽可能制定系统的更新规划体系，多渠道征集意见方案。张园项目锚定高标、充分借鉴国内外经验，科学开展前期规划，为项目扎实推进提供专业多元指引。

2019年6月20日, 我们联合静安区规划和自然资源局，启动了“张园地区保护性综合开发方案设计”国际方案征集工作。从20余家世界及中国杰出的设计公司中遴选出了英国戴维·奇普菲尔德事务所（DCA）、日本隈研吾建筑都市设计事务所、明悦建筑设计事务所、如恩设计研究室四家设计单位，参与本次国际方案征集。另外，华润地产联合大都会建筑事务所和同济大学团队，太古地产联合欧华尔顾问公司和章明团队，以志愿者的形式也参与到了此次活动中来。

为强化规划方案的专业性和多元化，静安置业集团云集国内外多位知名专家学者，组成顶尖评审团队，包括中国科学院院士、同济大学教授、上海市规划委员会历史文化风貌区与优秀历史建筑保护专家委员会主任郑时龄，中国科学院院士、同济大学教授常青，上海交通大学教授、上海市规划委员会专家委员王林，国家级非物质文化传承人、国内铜雕界唯一国家级工艺美术大师朱炳仁，上海中心总设计师夏军，早稻田中国都市更新研究中心主任赵城琦，北京故宫铜器馆馆长、北京前门铜器馆馆长董竹等，也聘请了华建集团作为技术咨询顾问。

在吸收了张园保护性开发国际方案征集的各家单位的长处之后，形成了张园地区保护性综合开发规划方案。方案在历史建筑保护、地下空间开发、功能定位、交通组织等方面，形成了具有启发、共识的内容，包括：确定了尽最大可能保护石库门里弄建筑群和巷弄肌理，合理植入新功能，地上地下功能连贯等设计原则；利用中段泰兴路营造南北向空间主轴；完整保留沿茂名北路的连续弄堂界面；结合独立式住宅前庭院和南北侧新建建筑设置公共空间等。功能策划则在德国罗兰·贝格国际管理咨询公司研究的基础上，按照文化、商业、办公、居住的功能定位开展。

根据国际方案征集专家评审对“一幢一策一方案”的要求，编制形成《张园历史建筑保护性修缮导则》，对张园每幢历史建筑按照其历史、艺术、科学、社会化价值进行充分评估，划分为A、B、C、D四类保护级别，并确定每幢历史建筑重点保护部位、保护要求与改造更新策略，为保护修缮与活化利用提供指引。

（三）注重原工艺、原材料研究，实施“修旧如故”修缮，最大限度还原历史风貌

为了更好地对张园建筑修缮、保护提出指导性的建议，尽可能地还原建筑风貌，达到“修旧如故、以存其真”的效果，我们前沿开展了《张园石库门建筑预防性保护技术研究》课题，对石库门建筑原材料、原工艺、病害及预防性保护技术进行攻关，进一步明确了张园内历史建筑的基础、墙体、梁柱、门窗、装饰材料（水刷石、黄砂水泥、马赛克和水磨石）等的材料组成和配比，为建筑修复提供适应性材料与修缮工艺，探索适宜的建筑内墙保护干预技术。

在修缮过程中，我们运用了“拆、洗、修、补、整”五字工作方针和“拆解-仓储-保养-复建”运行模式。以“张园77号”为例，由于张园西区紧邻地铁南京西路地下站台，因此需要整体进行打桩，完成结构脱换，而这一操作会影响到建筑现有的拼花地砖。因此，修缮团队先对场地进行拍照留档，然后采用人工方式，一块一块手动凿除地砖。每凿开一块就在背面标注号码，清洗后整体打包暂存到市郊厂房。待房屋整体的结构修缮完成后，再运回现场人工铺贴。楼层间的泥纸筋灰塑雕花装饰，镂空部位精雕细琢的泥作机器都做不出，只能参考历史图纸，靠工匠灵巧的双手一个个手工制作、修粉上去。依托这份匠心工艺，达到张园“修旧如故”的效果，原汁原味呈现历史风貌。

（四）用好存量、挖潜增量，重塑功能、提升品质，满足现代化商业、办公需求

空间的活化利用是激发历史建筑活力的重点和关键。张园一方面充分利用原有的室内、天井、晒台等空间，另一方面通过地下挖潜等拓展增量空间，并适应现代化商业、办公等需求，进行相应的功能改造和重塑，提升空间品质。主要亮点包括：

室内空间：结合历保四类保护要求重新置换结构，如对于西区茂名北路侧9幢房屋，通过结构托换将承重结构体系托换为钢筋混凝土和钢结构承重；沿泰兴路7幢房屋保护等级较高，进行结构补强，局部增加钢梁及钢柱，加强结构承载力。整个西区基础全部由原大放脚砖基础改造成钢筋混凝土筏板基础，并增加了静压锚杆桩，大大提升房屋的整体性及稳定性。在保留外立面风貌的情况下，满足商业大空间和楼面楼板平层的需求。

天井空间：将南天井原独立的内院全部打通，形成可以巡游的游廊，增加建筑空间灵活性和通透性；利用北天井重做镂空上露台钢楼梯，不影响北天井平面格局和天井采光。

北晒台：合理规划各种设备管井及外机，腾出有效空间结合晒台景观布置设置外摆区域，形成独特的屋顶露台景观。

结构架空夹层的有效利用：对于室内外高差较大的12#、16#楼，利用基础托换后形成的一层地坪结构架空空腔，打造可灵活开启的机电走管走线廊道，便于后续结合租户需求进行机电线路调整更新。

地下空间的开发利用：在历史建筑原位保留保护的前提下，采用原位基础托换、建筑移位等低扰动、低影响技术，将建设8万多平方米的地下空间，涵盖商业、停车、轨交换乘及必要的配套用房等功能。建成后，能够提供约500个车位，极大缓解项目自身及周边停车难问题；并拓展大量的商业与公共空间，实现中心城区土地节约开发利用；同时，张园东区地下三层贯通将连接2、12、13号三条地铁线，也将连通周边华润项目、兴业太古汇等地下通道，贯通地下大型综合性商场及周边商圈，实现换乘及与周边商业、楼宇的互连互通。

（五）借助专业力量进行招商运营，推动文商旅联动

为对历史街区进行更好的文化融合和功能活化，需要引入多主体的运营模式，充分借助外部专业力量，最大限度赋予城市更新项目商业、文化价值。

2020年，置业集团通过比选，从知名的高端商业地产运营商中，遴选出太古地产作为合作对象，运用他们在商业策划、房地产租赁及物业管理等领域的成熟经验，以商管形式参与张园项目的设计建议、品牌招商、营运管理、市场策划等，最大限度焕发历史建筑商圈的活力。

通过双方的积极努力，张园西区成功与路威酩轩、历峰、开云三大奢侈品集团旗下多个头部品牌达成合作关系，落位多家特色概念店、中国首店等，包括安垲第俱乐部（Arcadia Club）、蓝瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）、宝格丽香氛（BULGARI PARFUMS）、BY FAR、迪奥（DIOR）、古驰（GUCCI）、路易威登（Louis Vuitton）、酩悦香槟(Moët & Chandon)、而意（RE Bike Museum）、法国希思黎（Sisley）、江诗丹顿（Vacheron Constantin）等。太古地产团队也围绕张园开展了多矩阵、多渠道的品牌推广，联合硕风文旅等单位，推动设计迈阿密艺术展落地，邀请艺术家、设计师打造“张园天井画廊”，策划“六幕拾光·张园百年”主题光影秀等，为公众带来全国范围“首店”“首秀”“首发”概念及丰富的文化艺术、时尚展览及活动体验，重现“海上第一名园”的风采，也为静安打造上海中心城区新标杆和上海建设国际消费中心城市助力添翼。下面给大家播放一个简短的光影秀视频。

鉴于临近张园的丰盛里地块也为集团旗下商业载体，为了进一步挖掘张园整体地块的潜力，充分释放张园和丰盛里地块的整体联动效益，把张园打造成为商业文化结合的品质街区，我们成功推动连接两个地块的茂名北路（威海路-经典茂名公寓出入口）转型为限时步行街。自2022年9月24日首次开街以来，先后策划举办了路虎快闪博物馆、天井艺术展、都市与自然艺术印象展、海上拾光音乐秀、时尚插画艺术展、新年迎春时光秀、竹语艺境展等活动，为市民群众带来品质生活和海派文化的新体验。

通过文商旅的联动，也焕发了整体商圈的活力。2023年春节期间，张园西区日均人流量1.5万人次以上，最高峰值近3万人次；2月以来，人流数量不断增长，日均达到2.5万人次，单日峰值4.5万人次。丰盛里的人气和流量也明显增加，据统计，丰盛里周末和节假日期间人流量较以往提升约40%，活动时达60%；在各类媒体上的曝光率相比之前增加1倍以上；茂名北路沿街商户营业额平均提升近20%，部分商户营业额增长超过40%。

三、张园的未来——“东静西闹、沉浸无界”

未来张园业态分布将基于“海上第一名园”历史底蕴，以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架。

正在建设中的张园东部区域，共26幢建筑，含优秀历史建筑1幢、区文保点20幢、保留历史建筑5幢。该区域相对安静，未来将设置世界顶级办公、酒店及住宅，多点引流消费客群，与商业、艺术文化片区相互渗透，形成石库门极致尊享、经济服务体验。同时打造文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，形成辐射周边的市民文化活动空间。并通过地下空间的建设，实现整个街区地上、地下空间的贯通及与周边高楼、商场、街区的互联互通，形成重历史文化、强沉浸体验的城市更新高品质案例。上述区域将于2026年实现竣工，投入运营。

以上是关于张园项目的分享，会后如果有机会也欢迎大家到张园来走一走，希望大家能够给这个项目未来的改造和活化利用提出更宝贵的意见，谢谢大家！

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