今天分享的项目是一个内城故事，到现在金宝汇购物中心开业有13年的时间，它的租赁面积只有3万平米出头。对于一个老项目，在中老年人记忆中是很辉煌的，如何让新的年轻成功人士走进这个购物中心当中，是一个难题。

我们对项目做了规划，首先是场景的创新，尤其在疫情期间接手后，没有大量资金用于改造和升级，只能通过小微改造来实现，这方面对大家会有一点借鉴性。即使是微改造，也能把一个项目变得很新、很漂亮、很可爱，也能引起很大的轰动。

这是十多年前开业的情况，非常辉煌，大家熟悉的大品牌都在里面，但是今天为什么要变形？因为要年轻化。整个商业这两年有一个共同的感受：经营太艰难了，不管是普通品牌还是高奢。所以我们要把购物中心变得更生活化，做成生活方式场所，要变得更人性化，更贴近生活。十多年的成长，不同阶段有不同的特点。

改造没有费用，如何解决？方案是利用我们在胡同里的办公室。这两年City Walk城市漫步流行，这种小体量、小空间、有特色的环境，是年轻人特别喜欢的。所以我们把办公室拿出来，把员工搬出来，做活动改造。

根据我们在疫情后进行的客源心理分析，得到的消费趋势是：一方面是对健康生活更加关注。第二是需要治愈、疗愈，还有更多是情绪价值的满足。第三是性价比，要回归本真，什么样的性价比是年轻人能够接受的？如何让年轻人走进购物中心？这是我们要探讨的，特别是在没有那么多的费用的情况下。这是我们把红星胡同改造以后的情况，胡同很小，但有灵气。

一些大的商业体、综合体都是一个相对有限的范围，集中在一个区域内。金宝汇不太一样，是一个拉长的街道，我们商业管理的是这条街，是以豪车为中心。最早是阿斯顿·马丁、法拉利、劳斯莱斯。这条街上有高端属性，跟传统购物中心不太一样。今年运营调整，又引进了两个新的豪车。所以既然是豪车一条街，就把它做足，把豪车生活引入这条街，这是作为高端品牌新的思路。

金宝街的示意图如上，金宝汇在中心的位置，红星胡同在楼体后边，胡同里有一些虽然小，但可爱漂亮的小店。红星街改造后，北京有很多自媒体自发来这条街上，把我们纳入了Citywalk、Cityride、Citydrink、Cityeat中，也就是小街上，有干饭人的去处，有骑行的地方，以及晚上喝一杯的场所。在二环内，内城的商业并不多，我们希望做一个小而独特的项目，这就是我们的内城故事。

关于场景打造，在小街上，进行了美陈、灯光设计，包括白天趴在屋檐上的猫和在墙根下的狗，通过这些小场景打造，这个区域变活了，变得更年轻了，年轻人自发来打卡。

另外，金宝汇的屋顶原来是荒废的，没有用。近些年来建的购物中心都有中庭，很漂亮，可以做一些活动。我们没有中庭，给活动推广带来很大的局限性。现在我们把屋顶开发出来，带来了不少效应，甚至是轰动。

屋顶花园不收费，变成了社区一个很开心的场地，消费者随意进出，没有活动时完全开放。有时跟一些品牌做联谊活动，实现了双赢。

我们做出这些改变，就是要把更多的年轻人引进来，这是转变的驱动力。适配金宝汇的人群有三部分，一是国际商务，我们提供豪车矩阵、名品商务、大餐云集；二是高净值人群，他们需要松驰性商业（物理空间意义上）、世界级手工车收藏和艺术投资、大健康和高阶运动高端消费；三是悦己与乐活，他们需要话题性社交、至美家庭、文化体验。

在场景和内容调整过程中，我们引进更多味道好、环境好的餐厅，然后培养它，努力成为黑珍珠或米其林。我们和一些艺术家合作艺术展，购物中心出场地，虽然牺牲一定的面积，但效果很好。除此之外，还有宋洋美术馆、大红花、渡渡美术馆等的合作。

通过这些活动，取得了很好的效果。基于2023年12月全年数据统计，外部媒体曝光量达500w+，客流量同比疫情期间增长近50%，销售额同比更是增长近80%。

在前行路上我们遇到有很多问题，大多是共性的，例如如何与社区和谐相处、如何小制作大效果、如何实现流量转化和平衡收益，都是长期的课题，希望跟大家一起探讨解决。