价值消费群体扩大

奥莱业态“名品折扣”的本质特点决定其是一种价值消费的业态。日益扩大的价值消费群体，为奥莱的发展提供了更丰富的土壤。

近几年，消费者更加注重实用性和性价比，更倾向于能够提供最大价值的产品和服务。《2024中国消费趋势报告》认为，消费信心开始趋向保守，消费者愈加理性和冷静，开始更多思考、更多沉淀，想要让每一分钱都更具有意义。未来，审慎、精明消费的趋势将持续深化，促使消费者做出更明智、更有意义的消费决策。

欧美等发达市场的奥莱业态，也是受惠于消费者品牌意识觉醒，同时更加注重价值，在几次经济衰退中，奥莱业态仍保持稳健增长。

而中国的商业向来擅长创新，奥莱业态不断文化、娱乐、公园等形式结合，在满足购物价值的同时，也在提供更多的情绪价值。

下沉市场潜力释放

数据显示，中国下沉市场的人口占总人口的约70%，县域经济GDP已经占到全国GDP的38%，其中百强县以占全国不到2%的土地，7%的人口创造了全国约10%的GDP。2024年，乡村消费品零售额增长4.3%，高于城镇消费品零售额增长的3.4%。下沉市场蕴藏的消费潜力正在释放。

同时，一二线市场商业竞争过于激烈、经营成本过高，在一些城市中，奥莱业态已趋于饱和。而下沉市场的竞争相对较弱、经营成本相对较低，处于相对竞争洼地。地方政府也希望把消费留在本地，并盘活地方存量商业项目，因此有强烈的招商引资需求，把奥莱作为一个重要的招商业态，并提供一定的优惠政策支持。过去二年，大体量的奥莱项目多出现在下沉市场。

需要注意的是，下沉市场奥莱的经营也面临诸多挑战，下沉市场的专业运营人员相对缺乏；一些大品牌出于品牌形象和战略布局考虑，在低线城市布局非常谨慎，或进驻要求条件高。项目往往需要独特的建筑风格、宽敞舒适的购物环境、丰富的商品和服务选择，来弥补大品牌少的不足。

出口转内销渠道承接

奥莱业态的商品属性，决定其是时尚品质生活的消费目的地，是居民消费升级的重要渠道，也将是外贸商品转内销的重要市场。当前国家正在采取一系列措施，推动内销转化工作，奥莱应积极参与，既是对国家经济发展的支持，也是丰富商品品类的机会。

奥莱可以采用快闪、市集、长期入驻等多种形式，吸引外贸商品。针对某一类别商品，可考虑采用集合店方式经营，如家居、美妆、户外等。甚至可以利用外贸商品的生产能力，开发专供或自有品牌商品。

建议在招商过程中，奥莱能够给予出口转内销商品适当政策倾斜，如位置的优先选择，租金的减免，或联营比例的优惠。

存量商业转型新赛道

2021年，全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中明确提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。2024年5月，财政部和住建部联合发布《关于开展城市更新示范工作的通知》。

城市更新为商业焕新提供了机会。如2024年3月15日，北京市商务局发布关于印发《北京市传统商业设施更新导则》的通知及政策解读，提出：在传统商圈方面，鼓励商业与旅游、文化、体育等融合发展，利用数字技术，推动消费新业态新模式新场景的普及应用，倡导商圈结合自身优势和人文特色、市场需求，实现差异化发展。

随着中国商业地产进入存量时代，传统物业项目面临更新转型。奥莱以其稳健的增长，得到地方政府、大型零售集团和资本的青睐，由存量商业物业改造成为奥莱的项目越来越多。无锡悦尚奥莱、王府井UP TOWN奥莱、武汉方圆荟•奥特莱斯，均是城市旧改，即存量商业改造的结果。