中国百货商业协会

购物中心自营业务模式及价值——石基辛迪光在南京大会上发言实录

时间：2022-09-09 11:30

购物中心如何做自营业务？自营业务的具体模式如何？主要的问题与挑战是什么？现在有越来越多购物中心开始了解和开展一些自营业务，这会带来了什么价值？

8月24-26日，由中国百货商业协会、南京市商务局主办，上海博华国际展览有限公司特别协办的“第十九届中国百货零售业高峰论坛”上，石基零售MSS产品事业部负责人辛迪光先生做了《购物中心自营业务模式及价值》的详细分享，以下为演讲实录：

购物中心面临的问题

第一，同质化。在同一个商圈可能有好几个购物中心，业态分布、品类组合，可能都是相近的，没有差异化。

第二，招商难。很多购物中心空置率比较高，招商谈判也相对弱势，有很多想引进品类或者品牌，我们无法通过租赁或者联营的方式合作，只能自营，比如美妆，高化等品类，通过引进这些品类，希望去增强购物中心的差异化竞争力。

第三，收益低。很多购物中心人气很高，客流也不错，但是收益并不高，一些餐饮，体验类服务类业态，占比较大，这些业态能带来客流，但是租金的收益并不高。

第四是，营销难。购物中心的经营是围绕人展开的，但前提是对货有一定的掌控，购物中心跟商户之间也缺少一个谈判的能力，在营销开展上是受制的。首先，不了解消费者的消费特征和喜好。因为消费者主要和商户之间发生关系，购物中心基本没有参与其中，消费者喜欢什么品牌，消费能力和结构如何，没有相应信息和数据。其次是对货没有管理和控制权，就很难开展各种有效的营销活动。

购物中心自营的集中方式

现在很多购物中心大概有几个做法。第一是品牌集合店，通过一些采购渠道，去引进一些服饰，包括一些高定的服饰，家具，包括一些快消品，通过在购物中心开设这样的品牌集合店去做自营业务，商品快速迭代上新，有新鲜感，也有个性化。第二是高化和美妆，化妆品自营，或者一线品牌的自营化妆品的结合店，有一些通过国内供应商采购，也有一些是通过境外采购。引进高化，主要是为去提升购物中心的整体形象和档次。第三是影院和文娱，这块相对较少，因其运营的专业度更高。虽然有收益比较高，但是经营风险和成本也比较高。

自营业务的管理模式也有两类，一类是自建了招采团队，是在原有的双管团队体系内，、单独引进一些人才。另外一类是除了招采团队做自营业务外，成立独立的商贸公司，负责对所有的渠道的自营商品采购，开设自营品牌店。对整个自营商品，需要去关注它的全生命周期及管理。从前期的选品，再到采购，进货，到日常的补货，物价管理，以及后续的商品销售，库存分析，和商品生命周期结束之后的清场，都要做管理。相对传统购物中心，管理要求更高，机械化程度也更高。

开展自营业务的挑战

首先，最大的挑战是很多购物中心团队缺少自营业务管理经验，以往更多是面向资产视角做资产运营，招商，租赁和资产的运营，但是对货的管理相对不够。

第二，存在一些经营风险，租赁模式下没有太多的前期投入，但是做自营会涉及资金占用，要通过预付款的方式才能引进一些品牌，一旦在经营上出现偏差，会导致了滞销和库存积压。

第三个，日常管理上要投入的资源，会相对于传统购物中心的投入运营管理人员要更多一些。

第四，需要有更多在信息化和数字化投入去辅助业务管理。