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行业研究

存量改造,带来商业增长的无限可能

时间:2022-12-02 16:03

11月23日,中国百货商业协会联合淮海路经济发展促进会、上海淮海商业(集团)有限公司在上海召开了“2022淮海中路商业发展论坛“,会议主题为:更人文,更未来,更融合,建设高雅时尚的世界级商业街区。

以下为领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群先生的演讲实录。他的演讲主题为:开拓无限——香港存量改造之王的商业秘密。

领展是一家香港上市公司,2005年香港政府把旗下180个商业进行打包,在香港作为一个房地产信托基金进行上市,这是在香港房地产信托基金上市的首创。经过了17年的发展,目前成为亚洲最大的房地产上市信托基金。公司上市时有338亿港元的资产规模,到今年9月底,已经是2340亿港元的资产管理规模。

经过17年的发展,公司已经是亚洲最大的REITs,也是目前唯一一个正在着力打进世界级的房地产投资和管理人的香港企业。公司的分红是100%拿出来分给投资者的,过去17年在我们的分红逐步的增长,既使是在去年不太景气的情况下,每个单位分红仍然有5.4%的增长,如果综合下来的话,过去的分红增长,每年都有10%。公司也有非常好的国际信誉,标普3A评级。

作为一个房地产信托企业,我们的核心竞争力主要在于资产管理、投资组合管理以及资本管理。资本管理,作为房地产信托投资基金,在资本管理上面可能是我们比较重要的标签。在投资组合管理方面,我们一直在探讨我们进入到什么样的国家、进入到什么样的城市,然后再进入到什么样的赛道,我们资产组合里面用什么样的资产组合,使得我们的投资有稳定的收益,来抵冲我们不定期的风险,我们也有专业的团队去收购资产,在香港、中国大陆都有自己专业的团队。

目前我们在香港大概有130个物业。2015年我们进入到中国市场,目前在北上广深四个城市有购物中心、写字楼。除此之外,还在澳洲、伦敦还有自己的一些写字楼和商业物业资产。

我们做资产组合遵循以下几点。首先是用优质资产来进行多元化物业组合,去抵消市场上的一些风险。目前在国内我们进入的都是北上广深等一线城市,所持有的物业地块相对是城市的核心地段。就商业来说,需要有一些地铁或者轨道交通来对接。

我们所持有的物业,基本上是在建成开业以后,在正常的运营、正常的现金流的情况下进行收购。主要的原因在于我们希望通过这些现金或者这些租金的分红,能保证到投资者有稳定的现金分红。汇率上的风险,我们也做了很多汇率上对冲的方式,使得我们的资产能保持比较稳定的估值水平。

作为一个国际化的公司,我们对ESG非常重视。在环境方面,我们所改造的商业物业,都积极取得各项的绿色认证。绿色认证对于绿色建筑、绿色金融、绿色租赁等等来说取得了相得益彰的作用。在社会责任方面,我们每年会拿净物业收入的0.25%,作为社会公益基金,到目前为止我们累计发放了1.3亿港元的公益基金,惠及到的人数超过1200万人。

公司制定了2035计划,并分成短期目标、中期目标、长期目标。短期目标上面,我们还是会优先把ESG作为一个2035实现净零排放的这样一个目标,继续的推动节能环保。中期目标,希望我们所有的物业组合能拿到100%的绿色建筑认证,尽管非常有挑战性,也是高成本的。长期目标,是把利益相关方结合在一起,共同推进节能减排。

下面重点谈一些改造内地的项目案例:

1.深圳领展中心城

这个项目是2019年收购的一个项目,当时投资66亿人民币。在收购完以后,我们就在思考,因为当时这个项目就在深圳市市政府的对面,所以在原来建设的要求有一些限高的要求,它的屋顶如图所示,其实像一个屋顶花园。它的购物中心是往下发展的,下面有三层商业,一楼有一层的商业。在建设上面,因为这个形状是一个圆形的形状,圆形形状让里面的空间感和方向感非常困难,我们春夏秋冬的概念来解决。

项目获得的几项认证,“SITES”认证是项目里面的植物,它体现出来的一些水土保留,包括污水处理等等,我们在改造的时候要把这些元素考虑进去。“WELL”认证主要是跟在这个商场里面的采光,空气的这种负离子的含氧量,然后自然光线,它是相关的,这个WELL也是在认证上面得到了相关的证书。还有LEED的绿色建筑认证。这三个证书集合在一起,目前在全球来说这是唯一的一个项目。租户可以把这个信息告诉消费者,消费者来了以后也会,比如说儿童到这里来,家长会感到非常安心消费。

2.广州太阳新天地

这个项目是公司刚刚收购的,在珠江新城。项目总楼面面积90,113平方米,总计约800个停车位,改造项目将分阶段进行,边经营边改造。

改造重点包括:

1)重新划分和改造先前百货公司占用的区域,打造成为年轻家庭、白领一族及潮人的社交聚集地;

2)优化商店组合包括餐饮、儿童/娱乐及一般零售,为顾客带来耳目一新的形象;

3)改善各楼层的垂直流动性、视觉效果及连通性

所有的改造项目在改造过程中会流失两类主要的客户,一是消费者,二是租户。如何保证项目改造完后大家愿意回来,保持这个项目的热度,我们聘请了专业公司,进行持续的宣传,持续的去梳理出品牌的故事,然后每次宣传围绕着这个品牌来进行推广。这是我们在改造上积累的心得。

3.上海领展企业广场

这个项目位置很好,但是面临着商业供应量大的竞争压力。这就需要提升本身的物业质量,包括大堂、电梯厅,包括洗手间等等。这个改造完以后,它更加符合PWC这样一些租户对自己公司形象的要求。这个项目在今年底所有的主体改造工作就能结束,希望在明年开春我们进行开业典礼。




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