近几年，随着商业竞争的加剧，拥有便捷交通的TOD商业越来越成为行业的关注焦点，由于其具有大规模天然客流、多重复合业态、满足顾客多种需求等特点，已开业的TOD项目占据越来越多的优势，同时也有大量待开业TOD项目。

一、TOD为什么越来越重要？

1．  TOD的概述

TOD模式广泛使用的一个解释是：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种规划/设计/运营方式。源于百度的TOD基本概念：「以地铁、公交干线等轨道交通枢纽站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径，打造集出行、居住、商业、教育、工作、购物、公共服务等功能于一体的混合功能区，从而形成高效、集约、舒适、绿色的城市片区中心，实现生产生活生态的高度和谐统一。」

TOD的产生实际上是生产力发展和城市化的一个结果。生产力发展意味着交通等基础设施的建设水平大大提高，特别是多条交叉地下交通轨道的建设，以及地上建筑的开发，这使得TOD在硬件上得以实现。城市化是社会进步的体现，但在城市化过程中，不可避免产生各种问题，比如交通通勤问题、土地开发利用问题。上世纪80、90年代初，基于对郊区蔓延式开发的深刻反思，美国逐渐兴起了一个新的城市设计运动，后来演变为新城市主义（New Urbanism）。作为新城市主义倡导者之一的彼得·卡尔索尔普所1992年提出TOD概念，提出以TOD替代郊区蔓延的发展模式。

虽然最早提出TOD概念并且开展大规模建设的是美国，但实际上这是城市化的一个必然方向，在人口密度大、土地稀缺的国家，TOD更是一个有效的解决方案，例如日本已经形成了丰富的TOD开发与运营经验，形成了运输服务业+商业+不动产业务的有效协同，拥有一大批成功的TOD项目，特别是大型商业项目。

TOD概念大约在2000年前后引入中国内地，正值各大城市大力发展公交线路和轨道交通之迹，因此在各大城市中迅速发展、演变，也出现了一大批在运营的或在建中的TOD项目。

2．  TOD商业的优势

顾名思义，TOD是基于交通的规划建设方式，其核心优势就是便利的交通，它是区域甚至是城市的交通枢纽，这就意味着它有天然的流量，在流量为王的存量商业时代，更为难能可贵。当然交通的流量转化为商业的流量，还需要有大量的精细化工作要做。

有了交通的便利和流量的加持，自然带来多业态和多品牌的聚集，并且实现吃喝游购娱等方面的互补，同时布局又具有立体化、层次丰富的特点。这些又反过来吸引流量的转化，形成良性循环。

优秀的TOD商业，往往形成了“生活圈+通勤圈+商业圈”三圈合一的发展态势，TOD商业也因此从城市生活的“加分项”到“必备项”。

二、TOD商业成功的要素有哪些？

成功的TOD项目很多，例如日本的涩谷（Shibuya）站，号称“全世界最大的交叉路口”，有多条地铁线交汇，周边涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育等功能。香港的铜锣湾也是一个规模超大的TOD项目，地上交通发达，地下虽然只有一条港岛线地铁穿过，但铜锣湾站出口多达六个，地下四通八达。周边写字楼林立，更有多家大型百货公司及大型商场，包括：崇光百货、时代广场、世贸中心等。

内地的TOD商业开发虽然起步稍晚，但已出现众多成熟、大规模的项目。南京新街口是中国商业最密集的区域之一，被誉为“中华第一商圈”。其中新街口地铁站，是地铁1号线和地铁2号线的地下换乘枢纽车站，建筑面积7.65万平方米，拥有24个出入口。地下众多商铺组成了一个大型商业区域，总体也构成了一个大型的地下交通商业系统。

即将开业的青岛维客星城项目位于青岛李村商圈中心地带，占地面积3万平方米，建筑面积11万平方米，在地铁2、3号线的交汇点上，有13个出入口可直通地铁与周边商业，与地铁站融为一体，全方位连接城市商业要素。项目定位“年轻力TOD商业新标杆”，打造“地铁生活城，流量新主场”。项目周边公交线路多达39条，3公⾥内居住社区260个，覆盖⼈⼝规模83万⼈，项⽬3公⾥内有地铁站13个，公交站166个，具有天然的流量优势。

维客星城的区位优势：

维客星城的地上配置：

归纳起来，成功TOD商业的要素包括：

1. 规划：从干线到毛细血管的全面疏通。例如，地铁口的数量和位置，保证乘客（顾客）良好的通达性。

部分TOD商圈地铁出入口的数量

维客星城的地铁连通以及周边商业（G1G2层为商业，G3G4为停车场）：

2. 开发：政策助力项目，长期持续打磨。TOD项目投入资金量大且开发周期长，成功的项目都是花了长时间和耐心持续运营。

3. 定位：在满足居民美好生活需求的大目标下，又有自己的鲜明的项目特色，特别是是对于中小型TOD项目，在日益激烈的市场竞争环境下，交通客流能还转化为商业客流，定位是较为关键的环节。

4. 复合：实现交通、地产、办公、商业的协同。

5. 融合：各类商业业态之间融合互补。

6. 运营：在硬件条件的基础上，保持较高的运营能力，持续精耕细作。

三、TOD商业的发展趋势如何？

1. 站、城、人一体化

从以往相对线条割裂开发到全面深入融合（例如地铁出口与商业的结合），关注深层次人的需求的表达，打造出家和办公室之外的第三空间。

2. 沉浸式体验

体验是商业留住顾客的手段，是顾客来场的理由。通过体验提高转化率（如更便捷的交通通道与商业通道的连接），增强用户粘性，将过客转化为留客。

3. IP+商业

IP与商业的融合是近几年商业发展的一个趋势，TOD商业具有体量和场地优势，更易于将动漫、景点等与商业融合。

4. 年轻力

地铁客流以年轻人为主，作为一个商业项目，有了年轻人，更要有年轻力，通过艺术感知、次元文化等形成吸引力。

随着土地资源日益稀缺，商业体开发成本日益提高，具有流量优势的TOD商业必然占据更大的市场。需要关注的是，虽然有充足的交通客流，但并不能保证商业运营上的成功，企业不能忽略后期运营的重要性，必须通过规划、开发、定位、运营等环环相扣，将轨交客流自然导入商业体。