在美国，购物中心曾经都是以大型百货公司为主力店，随着电子商务的便利性越来越吸引购物者，在购物中心内的百货店很多关闭了。消费者是受价值和直接回报所驱动的，这促使一些开发人员准备彻底改善顾客零售体验。他们正在重新配置购物中心，以便消费者可以更方便地购物或者在餐厅消费。

雪城大学（Syracuse University）零售实践教授雷·威默（Ray Wimer）表示，传统购物中心正在转变为生活、工作、娱乐的混合用途模式——结合了公寓单元、健身俱乐部、酒店、医疗中心、办公单元、餐厅和零售店。

“这不仅仅是零售。它带来了娱乐场所、许多餐馆和公寓或宿舍，以吸引年轻消费者，“Wimer说。

Wimer估计，只有不到30%的购物中心是“A级”的，即每平方英尺完成400多笔销售。他说，这些购物中心做得很好，但其他购物中心正在寻求重塑自己。有些人已经从疫情中卷土重来。

新的混合用途开发项目与1970年代形成的标准无窗购物中心大相径庭。混合用途购物中心保留了各种零售店和餐饮选择，但这些传统的购物中心主打产品现在与银行分行、医护中心、警察局、税务筹划服务机构，甚至住宅共享空间。

根据房地产服务巨头仲量联行（JLL）2023年的分析，大约46%的购物中心重建是混合用途的。传统上，购物中心有“锚点”或主力店——通常是像西尔斯和梅西百货这样的大型百货公司——他们可以增加客流量，帮助小型租户产生销售额。根据仲量联行的数据，现在大约30%的购物中心主力重建项目是住宅，近54%的混合用途重建项目包括住房。

宾夕法尼亚房地产投资信托基金（PREIT）执行副总裁兼首席投资官Josh Schrier 表示，购物中心的公寓和宿舍吸引了年轻的专业人士和空巢老人，该信托基金于 2024 年4月从破产中恢复过来，目前正在为费城和华盛顿特区的混合用途项目开发约2,000个住房单元。

“它肯定会将年轻群体带到这些物业。他们正在寻找社区、聚会的地方和有趣的事情，“Schrier说。

这就是为什么确定有吸引力的零售和商品对混合用途模式很重要的原因，PREIT执行副总裁兼首席营收官Joe Aristone解释说。

混合用途购物中心的核心配对之一是带有医疗设施的公寓楼。

在新泽西州南部，库珀大学医疗保健中心将PREIT莫雷斯敦购物中心的前西尔斯医院改造成一个三层楼的门诊中心，并于2023年开业。除了购物中心的零售选择外，一栋拥有375个单元的公寓楼将于今年开始建设。

据其所有者西蒙地产集团（Simon Property Group）称，西雅图正在开发一个类似的购物中心，Virginia Mason Franciscan Health的医疗馆（Medical Pavilion）是北门店（Northgate Station）购物中心的一部分，计划在2026年开设一座拥有234个单元的多户住宅。

露天开放式的购物中心是另一个受欢迎的选择。Macerich位于科罗拉多州的FlatIron Crossing购物中心计划建造HiFi，这是一个拥有餐饮、零售和娱乐空间的社区中心，以及一个五层楼的住宅社区。据其网站称，预计将于2026年开始开设一些新店。

房地产投资信托公司AvalonBay Communities在此类混合用途区拥有15个社区，并在西雅图郊区Lynnwood的一家购物中心内开设了Avalon Alderwood Place。

根据AvalonBay的网站，该购物中心豪华公寓的成本从单间公寓的1,860美元到三居室的至少3,885美元不等。

“我们在这些社区中看到的是，一群人正在寻求适合步行的、城市式的生活，便利设施就在他们家门口，”AvalonBay 混合用途和开发副总裁Katie Bucklew说。

对于一些租房者来说，这样的生活方式既环保又实用。

“通过混合用途，你可以完全摆脱汽车，使其成为步行、骑自行车和公共交通的地方，”纽约大学城市规划教授Shlomo Angel说。

建筑和设计公司Gensler的全球综合体负责人David Glover说，最初的购物中心概念类似于混合用途中心，计划建造邮局、图书馆和其他服务。他说，进驻零售商最终会带来更多的利润。

“这些地方过去只是为了购买一些东西而被孤立起来，现在必须成为消费者生活、生活、生活的新思维方式的一部分，”格洛弗说。

PREIT的Aristone表示，虽然增加生活和工作空间会增加客流量，但也需要增加“停留时间”，即消费者的访问时间长度。

根据美国零售联合会的一份报告，购物中心为了吸引了Z世代，他们正在寻找更多的“乐趣”。这意味着专注于像Lululemon这样的美容和运动休闲商店，CBL Properties的首席执行官Stephen Lebovitz说，该公司拥有55个购物中心和奥特莱斯，近年来该公司也面临一些挑战，如租金收入下降，以及债务压力等。Lebovitz 说，其中6个包括总计超过1,500个单元的多户住宅。

“购物中心的美妙之处在于它们拥有非常优秀的地理位置，并且已经建立了交通网络、基础设施和周围的环境质量，”Lebovitz说。

哈佛大学设计研究生院（Harvard Graduate School of Design）房地产开发教授理查德·佩瑟（Richard Peiser）表示，反对混合用途开发项目的主要理由往往是交通拥堵加剧。

纽约大学（New York University）临床助理教授兼城市规划主任凡妮莎·迪恩（Vanessa L. Deane）说，在开发混合用途之前，需要考虑社区的下水道系统、教育系统和其他基础设施。但Deane也指出了混合用途开发在减少社区碳足迹方面的好处。

“对于任何开发项目，你都必须考虑对周围土地使用的影响，”Deane补充道。“如果现有基础设施无法支持该项目，则可能会出现问题。”那些考虑在混合用途购物中心租公寓的人可能要权衡一下这些缺点。

人流量大可能意味着隐私有限，以及步行和停车拥堵。也可能缺乏自然光和户外选择。PREIT的Schrier说，有些单元更小，因为居民使用整栋建筑的便利设施，这可能更实惠。微型单元可能缺少烤箱和炉灶等厨房用品，或洗碗机、洗衣机和烘干机等清洁设备。